Дефицит недвижимости: названы пять районов Москвы с высоким спросом

В поисках ликвидной элитной недвижимости в Москве инвесторы в первую очередь обращают внимание на ЦАО и на зоны внутри Садового кольца. Это действительно районы с самым высоким спросом – и на покупку, и на аренду.

Одновременно большая часть этих районов отличается очень высокими и постоянно растущими ценами. Чем именно привлекают покупателей и арендаторов самые востребованные районы Москвы, какую недвижимость они предлагают и кому подходят, рассказал Алексей Чумалов, генеральный директор Kalinka Russia.

Хамовники

Этот район – безусловный лидер по спросу на элитную недвижимость уже много лет. Развитие района началось только в XVI веке, позже, чем у его «соседей», когда появилась Хамовная (ткаческая) слобода. Возможность жить здесь всегда была своего рода привилегией.

Во времена Хамовной слободы здесь могли поселиться только те, кто получил разрешение от царя и работал на двор. Позднее здесь появлялись имения московской знати – Трубецких, Оболенских и других фамилий. А где имения, там и парки, и пруды: большой природный массив. Еще позже в Хамовниках жили деятели культуры и искусства: здесь находится квартира Михаила Булгакова, на Плющихе жил Афанасий Фет.

И именно в Хамовниках появился первый элитный жилой район Москвы – так называемая «Золотая миля», расположенная между Остоженкой и Пречистенской набережной. Со временем интерес к жилым объектам в этом районе стал падать – пять лет назад мы наблюдали довольно низкий уровень спроса. А сейчас наблюдается ренессанс – район активно застраивается, покупательская активность растет.

Активная жилая застройка Хамовников началась лишь ближе к XX веку, современный жилой фонд – это в основном здания советского периода. Свободной земли сейчас практически нет, основная застройка происходит в центре района, и любой новый объект недвижимости в Хамовниках – громкое и очень дорогое событие для рынка. Практически любая новостройка здесь становится элитной. По той же причине жилье в этом районе постоянно растет в цене.

Покупателей недвижимости Хамовники привлекают не только своим культурно-историческим наследием. Хамовники – один из самых экологичных районов с большим количеством зеленых зон, отсутствием промышленных объектов, окружающей его с трех сторон Москвой-рекой и протяженной набережной. Кроме того, это очень спокойный и тихий район, в то же время находящийся все еще в центре Москвы – пусть и по большей части за пределами Садового кольца.

Стоит также отметить хорошую социальную и транспортную инфраструктуру, значимые объекты – как стадион Лужники. На недвижимость в Хамовниках смотрят не только инвесторы, но и состоятельные покупатели, которые ищут квартиру для постоянного проживания. Чаще всего с семьей, потому что Хамовники считаются элитным семейным районом.

Замоскворечье

По данным внутренней аналитики Kalinka Group, Замоскворечье не только входит в тройку самых востребованных районов у покупателей недвижимости, но и может вскоре обогнать Хамовники: как по спросу, так и по предложению делюс-объектов. Девелоперы уделяют больше внимания этому району, заметив спрос покупателей, поэтому здесь растет количество новых проектов.

Замоскворечье, находящееся в излучине Москвы-реки, – один из главных исторических районов Москвы, который начал упоминаться в литературе с 1365 года. В разное время здесь находилось сначала множество слобод, разделявшихся полями и лугами, потом – военные поселения (поскольку Замоскворечье было пограничным для Кремля), кварталы ремесленников, купеческие дома, а позднее и дворянские особняки.

Застройка Замоскворечья всегда была малоэтажной, а жизнь здесь – неспешной. И в современном облике района это до сих пор сохраняется несмотря на изменения, которые внесла советская застройка. Многие здания остались еще с купеческих времен, в пределах Садового кольца находится большое количество объектов культурной ценности, мемориальных мест. И именно эта часть Замоскворечья считается элитной. Старые дома до сих пор пользуются спросом у состоятельных покупателей, и не только из-за истории и качества возведения, но и из-за довольно просторных квартир.

Зона, которая находится за пределами Садового кольца, вниз от Павелецкой площади, – это скопление промышленных, научных, медицинских центров. Хотя постепенно облик этой части Замоскворечья начинает меняться. Район активно застраивается, что делает его еще более перспективным, растет количество продаж элитной недвижимости. Еще пять лет назад никто не рассматривал Замоскворечье с точки зрения элитного строительства, а сегодня район вырывается на первое место по темпам застройки и росту покупательского интереса.

Как и в других старых, исторических районах Москвы, где сохранено большое количество памятников культуры, в Замоскворечье не так много свободной земли под застройку. Это, как и в случае с Хамовниками, создает высокий спрос на появляющиеся проекты и постоянный рост цен на жилье. Средняя цена квадратного метра в Замоскворечье, как показывает внутренняя аналитика Kalinka Group, составляет 2,1 млн рублей. В Хамовниках аналогичные цифры. Также стоит отметить, что по оценкам «Индикаторы рынка недвижимости», Замоскворечье – лидер в рейтинге доходности с недвижимости (всех категорий, не только элитной).

Наибольший спрос в Замоскворечье мы видим на клубные дома с хорошими придомовыми территориями. Четкий портрет покупателя составить сложно, но можно выделить покупателей с семьями, а также тех, кто уже здесь жил или работает, то есть хорошо знаком с районом.

Покупателей привлекает не только историческая основа района, но и хорошая инфраструктура, насыщенная культурно-досуговая жизнь, транспортная доступность, жизнь в центре столицы. Но при этом стоит учитывать значительный дефицит парковочных мест, особенно если говорить о зонах старой застройки.

Пресненский

Во времена княжества Московского, Пресненский район был воротами Москвы для приезжих гостей – здесь располагалась Приездная слобода. По одной из версий, именно так и появилось сегодняшнее название района: «Приездня» – «Пресня». Позднее в окрестностях Пресненского района селились ремесленники и купцы, он стал торговым центром. Дальше начали появляться разные фабрики. В советское время Пресненский район был промышленным центром Москвы.

Предприятия стали переносить за границы города лишь в 90-х годах, и освободилось большое количество площади под застройку. Сейчас это индустриальный район, практически эталонный мегаполис, в котором постоянно появляется много новых проектов недвижимости премиум-класса. Поскольку самые центральные районы уже почти некуда развивать, девелоперы переключаются на Пресню как на часть ЦАО, у которой есть большие перспективы и территории.

Появление делового центра «Москва-Сити» и активное развитие инфраструктуры рядом сильно повлияли и на востребованность жилья в Пресненском районе, и на его стоимость. Сейчас, как показывает внутренняя аналитика Kalinka Group, средняя цена квадратного метра элитных объектов в районе – 2,5 млн рублей. Постоянно растет и стоимость аренды: по данным «Яндекс.Аренда» в 2023 году аренда в Пресне подорожала на 75% и достигла 122 000 рублей в месяц. Сильнее выросли ставки только в Тверском районе.

При этом стремительно увеличивающиеся цены не снижают спрос на жилье. Как показало исследование «Домклик», в марте-июне 2023 года именно в Пресненском районе было реализовано самое большое количество объявлений о сдаче квартир в аренду. Самыми востребованными стали двух- и трехкомнатные квартиры. В Пресненском районе много предложений в сегменте премиум, а вот в делюксе наблюдается дефицит.

В Пресненском районе находится крупнейший в России зоопарк, выставочный комплекс «Экспоцентр», а также Дом кино и Дом правительства РФ. Несмотря на промышленное прошлое, в Пресненском районе есть несколько парков, поэтому за экологию переживать не приходится, а также развита культурная жизнь – благодаря театрам и музеям.

Тверской

Главный район Москвы, ее сердце с центральной магистралью столицы – Тверской улицей, всегда был центром города. Сначала Тверская улица была торговой дорогой, позднее по ней приезжали царские кортежи из Санкт-Петербурга на коронацию. Все это сформировало сегодняшний облик района с огромным количеством величественных исторических зданий – здесь сохранилось более 150 ценных объектов архитектуры.

Тверской район – это скопление театров, бутиков мировых брендов (хотя сейчас их количество сократилось), музеев, высокая концентрация офисов. По количеству объектов культурно-досуговой жизни он уникален: здесь 19 театров, 11 библиотек, 10 музеев. А количество ресторанов и сосчитать не получится.

Жилой фонд Тверского района очень разнообразен. Можно встретить не только уже упомянутые исторические здания – дореволюционные доходные дома и возведенные для советской элиты, но и новые элитные клубные дома, и даже хрущевки. Застройка Тверского района достаточно плотная, свободной земли почти нет, поэтому новые проекты – дорогие, практически все элитные: делюкс- и премиум-сегмент. И очень часто они становятся объектами реконструкции, а не возводятся с нуля.

Стоимость жилья в Тверском районе выше среднего по Москве на 71,6%. А средняя цена квадратного метра (рассчитывается по всем классам недвижимости) составляет 464 800 рублей. Аренда в Тверском районе также очень востребована: он находится на втором месте по объему реализованного предложения весной 2023 года. В основном здесь арендуют трех- и четырехкомнатные квартиры.

Главное, что нужно учитывать при выборе недвижимости в Тверском районе, – его постоянная оживленность в пределах Садового кольца. На Тверской улице и прилегающих к ней зонах практически всегда высокое скопление туристов, гуляющих по московским достопримечательностям. К этому добавляются люди, работающие в центре, поэтому тихим Тверской назвать очень сложно.

Из-за этого основной спрос состоятельных покупателей недвижимости чаще концентрируется на объектах в переулках, а не на самой Тверской улице. Пусть и из окон фасадных домов открываются великолепные виды. Зато в переулках покупатели получают закрытые благоустроенные дворы и камерное, уютное пространство.

Тверской район редко выбирают семейный люди, которым нужно спокойствие и большое количество зеленых зон. Чаще всего покупатели элитного жилья в этом районе приезжают в Москву на время, останавливаясь в своей квартире в формате комфортного «гостиничного номера». Например, такое решение часто используют люди, у которых есть дом в Подмосковье, где они проводят большую часть времени.

Якиманка

Якиманка – еще одна часть исторического центра Москвы, которая не слишком активно застраивалась. Земля находится в низине, поэтому наводнения приводили к затоплению, да и до Кремля добраться было сложно: требовалось перейти через реку. Из-за этих факторов земля была недорогой, но и не слишком востребованной. В основном жилье возводилось на самых высоких зонах – там, где сейчас находятся улицы Большая Ордынка и Большая Якиманка.

Более активная жизнь в Якиманке началась в XVIII веке – сюда переехали купцы, которые стали формировать мануфактуры и фабрики. Постепенно расширились границы района, в нем появились дворянские усадьбы. Советское время сильно изменило вид Якиманки – исчезла часть памятников архитектуры и церквей, началось активное возведение многоэтажных зданий. При этом появился водоотводный канал, который окончательно закрыл вопрос наводнений.

Сейчас у Якиманки разнообразный жилой фонд: исторические здания в основном сконцентрированы в пределах Садового кольца. За ним уже встречается больше как построек советского времени, так и панельных и кирпичных домов, возведенных после 1980-х. В сравнении с другими популярными историческими районами, Якиманка хоть и сохраняет след дореволюционных времен, но выглядит более современной благодаря количеству возводимых новых элитных домов.

Сегодня Якиманку выделяет близость к Кремлю, протяженная благоустроенная набережная, а также обилие зеленых зон, в первую очередь представленных парком Горького и Нескучным садом. Среди значимых объектов, повышающих ценность района за счет культурно-досуговой составляющей, стоит выделить Третьяковскую галерею, Дом культуры «ГЭС-2». Помимо этого здесь хорошая инфраструктура, в том числе транспортная: отсюда легко выехать на основные московские магистрали.

Средний уровень цен квадратного метра (среди всех классов недвижимости) сейчас составляет 480 000 рублей. Это на 77,5% выше среднего показателя стоимости квадратного метра в Москве.

Якиманка – достаточно спокойный район, который нравится не только состоятельным покупателям, ищущим уединенности, но и семьям с детьми. Наиболее востребованы объекты делюкс- и премиум-сегментов.

Все пять самых востребованных районов Москвы во многом похожи друг на друга. В каждом из них много памятников архитектуры, культуры и истории, большая доля старого фонда из доходных домов – обладание такой недвижимостью часто ассоциируется с получением очень ценного трофея. Но в то же время их нельзя назвать одинаковыми: индустриальная и стремительно застраивающаяся высотками Пресня очень контрастна тихому и малоэтажному Замоскворечью. Поэтому при поиске инвестиционного объекта в ЦАО, важно не просто искать ликвидный объект, но и понимать особенности каждого района и потенциальных арендаторов или покупателей в нем.

T.ME/DOMINFORM