Власти Москвы ввели ограничение на проектирование и строительство квартир и студий площадью менее 28 квадратных метров. Это следует из информационного письма Москомэкспертизы, которое было разослано в адрес девелоперов.
В комитете напомнили, что в статье 16 Жилищного кодекса РФ нет «студии» в перечне видов жилых помещений, а минимальная площадь для однокомнатной квартиры, согласно «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» является 28 квадратных метров.
«Принимая во внимание достигнутые в городе Москве показатели в сфере жилищного строительства, а также целевые показатели, предусмотренные указом президента РФ, при проектировании объектов на территории города Москвы отклонение от установленных минимальных значений площади квартир не допускается», – говорится в информационном письме. Исключение будет сделано только для проектов, которые успели получить положительное заключение экспертизы до 7 мая 2024 года.
При нарушении требований по минимальной площади экспертиза будет давать отрицательное заключение по проектной документации.
«Мосгосстройнадзором будут приниматься все возможные меры по пресечению нарушений нормативных требований к минимальным площадям жилых помещений на всех стадиях – от выдачи разрешения на строительство до ввода объектов в эксплуатацию», – отметили в Москомэкспертизе.
Согласно данным «ДОМ.PФ», в настоящий момент однокомнатные квартиры формируют наибольшую долю от строящегося сейчас в Москве жилья – 42% или 137 200 квартир. Из них в целом по России 14% однокомнатных квартир имеют площадь до 25 квадратных метров, 30% – от 25 до 35 квадратных метров. Больше всего таких квартир в России по числу сейчас возводят девелоперы ПИК, «Самолет» и ЛСР.
Между тем число квартир в новостройках в Москве площадью не более 28 квадратных метров, представленных на платформе «Авито» в январе-апреле 2024 года, снизилось почти на 35% относительно января-апреля 2023 года до 19 000 лотов, по словам руководителя направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрия Алексеева. Однако доля таких лотов выросла год к году на 0,9 п.п. – до 15,5%. Всего в 2023 году на платформе в Москве было представлено 365 000 квартир на первичном рынке, из них 15% или 55 000 объектов – площадью не более 28 квадратных метров.
При этом спрос на малогабаритные квартиры в Москве высокий из-за более низкой цены на другие лоты, по словам генерального директора федерального портала «Мир квартир» Павла Луценко.
«В нашей базе объявлений квартиры площадью до 28 квадратных метров составляют 15% от общего объема предлагаемых к продаже новостроек. Это самый высокий процент за всю историю рынка. Их покупают как москвичи, так и приезжие из других регионов. Часто такие квартиры покупаются как временное жилье для молодого человека, часто – сразу для сдачи в аренду», – добавил он.
Высокая доля малогабаритных студий может отрицательно сказываться на социальной среде в отдельно взятом ЖК из-за частой смены арендаторов, предположил Луценко. Он допустил, что столичные власти ввели ограничения, чтобы избежать проблем с парковочным пространством, эксплуатацией зданий и доступом к социальным и образовательным учреждениям.
Новая Москва
По словам руководителя направления разработки продукта ГК «А101» Павла Брызгалова, на малогабаритные квартиры до 28 квадратных метров в Новой Москве, например, приходится всего 9% от общего спроса. Относительно 2023 года эта цифра не изменилась.
«То есть основной спрос формируют квартиры более комфортного метража. Девелоперам будет несложно скорректировать квартирографию в проектах, которые находятся сейчас на стадии проектирования или прохождения экспертизы. Значительного влияния на себестоимость это не окажет», – добавил он.
Отказ от квартир менее 28 квадратных метров может привести к снижению стоимости среднестатистического квадратного метра жилья в Москве, потому что чем меньше площадь, тем дороже квадратный метр, напомнил Брызгалов.
«Но на практике решение квартирного вопроса станет менее доступным для покупателей с небольшим бюджетом, так как чек, который раньше был средним, теперь станет минимальным. Весьма вероятно, что темпы продаж по рынку в целом могут замедлиться примерно на 10%. В том числе за счет ухода с рынка молодых покупателей, для которых малогабаритная квартира – первое собственное жилье», – продолжил эксперт.
Однако рост цен за квартиру скорее всего будет незначительным, считает он, поскольку такого малогабаритного жилья немного на рынке Москвы. Сейчас, по его данным, средняя стоимость 1 квадратного метра на первичном рынке в старых границах столицы составляет 528 000 рублей, а в Новой Москве – 252 000 рублей.
«Мы наблюдаем сдержанный рост цен на 1-3% в зависимости от локации», – резюмировал он.
