В июле 2024 года власти ввели штрафы за строительство апартаментов на не предназначенных для этого земельных участках. Сегодня рынок обсуждает, что для застройщиков существенно затруднена выдача разрешений на строительство недвижимости такого формата. При этом в третьем квартале рынок элитных и премиальных апартаментов, выставленных на вторичную продажу, получил серьезные пополнения.
По данным компании Nika Estate выборка увеличилась более чем на 15%. Относительно мартовских показателей прибавка измеряется 21%. Указанные изменения во многом обусловлены дебютом ряда новостроек, начиненных дорогими и сверхдорогими лотами. Выход очередной порции такого предложения позволил десяткам собственников поднять прайс своих активов выше 1 млн рублей за квадратный метр.
Пул высокобюджетных апартаментов, доступных для покупки на вторичном рынке Москвы, продолжает расширяться. Причем, если во втором квартале это происходило за счет локаций в историческом центре Москвы, то в третьем к процессу подключились и другие адреса. По итогам трех последних месяцев внутри Садового кольца свободных лотов стало больше на 8,7%, а за его пределами – на 22,7%. В целом за июль-сентябрь экспозиция прибавила в объеме 15,2%. На шестимесячной дистанции прирост выдался 21,0-процентным.
«Тот факт, что рынок продолжает пополняться апартаментами, то есть фактически жильем, а юридически – помещениями с юридическим статусом некоммерческих объектов, нельзя оценивать позитивно, – считает владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов. – Совершенно очевидно, что процесс сокращения этого формата в городе идет по двум направлениям. Сначала необходимо ограничить ввод новостроек с апартаментами, но затем неизбежно придется приводить в соответствие де-юро с де-факто тот объем, который уже раскуплен и заселен. Поэтому, чем больше объектов со статусом «нежилых помещений» сегодня будет выведено на продажу, тем большими хлопотами и проблемами обернется процесс перевода в будущем и для администрации города, и для собственника».
Апартаменты последовательно набирают вес в общей структуре сверхдорогого предложения. В первом квартале 2024-го он составлял 17,3%, во втором – 18,7%, а к исходу сентября преодолел отметку в 20%.
Отдельно следует заострить внимание на географическую диверсификацию рынка. Все четыре района-лидера сохранили свое положение, но их представительство в экспозиции ощутимо уменьшилось: Пресненского района – на 1,0 процентный пункт (до 22,0%), Арбата – на 2,0 процентных пункта (до 17,7%), Тверского района – на 1,3 процентного пункта (до 11,4%), Хамовников – на 1,6 процентного пункта (до 10,7%). Примечательно, что локация с самым большим объемом предложения – Пресненский район – за два квартала потеряла уже пятую часть изначального веса (27,0%). Размер местной выборки не сокращается – он вполне стабилен – но в других частях Москвы витрина наполняется быстрее. Доля Замоскворечья осталась на том же уровне, что и в июне – 10,4%. Одновременно возросло значение Якиманки и второстепенных локаций (Раменки, Дорогомилово, Басманный, Таганский и Мещанский районы). Их совокупный вес к концу сентября поднялся до 27,8% (плюс 5,9 процентного пункта за три месяца).
Наиболее активно доля апартаментов росла в категории двухкомнатных лотов. По состоянию на середину осени она подошла к отметке в 45,0% – плюс 5,1 процентного пункта к июню и плюс 9,9 процентного пункта к марту. Движутся вверх показатели и по другим рубрикам. Так, среди всех элитных и премиальных объектов с четырехкомнатной планировкой апартаменты сейчас занимают 13,2% (на 2,2 процентных пункта больше, чем полгода назад). Для недвижимости с пятью комнатами эта пропорция равняется 10,2% (плюс 3,5 процентных пункта за полгода). Вместе с тем, на рынке есть типы жилья, где наблюдается обратный тренд. Летом каждая вторая студия с бюджетом от 1 млн рублей за кв. м имела статус апартамента, а в сентябре – лишь одна из трех. Среди объектов с одной спальней доля исследуемого продукта понизилась на 6,4 процентных пункта – до 34,4%. В категории трехкомнатных лотов его представительство колеблется в пределах 18-19%, в категории шестикомнатных оно держится вблизи 11%.
Заметнее всего присутствие апартаментов на самой вершине рынка элитной недвижимости. К их числу принадлежат 15 из 55 столичных юнитов с бюджетом от 1 млрд рублей, что дает пропорцию в 27%.