Инвестиции в недвижимость по-прежнему считаются надежным способом сбережения и приумножения денежных средств. Впрочем, далеко не у всех хватает средств для покупки квартиры целиком. Однако при сделке по приобретению комнат существует ряд опасностей. Каких именно – рассказали эксперты ДОМ.NEWS.
Отказ собственников других комнат
Как рассказал юрист и руководитель агентства недвижимости Андрей Мозоль, сделку по купле-продаже комнаты можно оспорить, если продавец не предложил ее купить по той же цене собственникам других комнат в этой квартире. По его словам, такую комнату приобретать нельзя.
Эту информацию подтверждает и юрист ООО «МСТ» Татьяна Чумикова. Эксперт подчеркивает, что покупать комнату в квартире следует при наличии у продавца доказательств соблюдения порядка преимущественного права выкупа комнаты сособственниками квартиры (пункт 2 статьи 246, пункт 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ; часть 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ).
«У продавца должны быть доказательства извещения в письменной форме остальных собственников комнат в квартире о намерении продать свою комнату третьему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 Гражданскому кодексу (ГК) РФ), либо отказ от покупки комнаты, полученный от каждого из сособственников. Причем в первом случае, и при отсутствии письменных отказов от сособственников, от даты извещения должно пройти не меньше месяца – этот срок, в который собственники других комнат могут решить, будут ли они выкупать продающуюся комнату», – отмечает Чумикова.
Также, по ее словам, необходимо учесть сложность при дальнейшей продаже этой комнаты, ведь придется добывать все упомянутые выше извещения и отказы уже для нового покупателя.
Комната-студия
Иногда инвесторы покупают комнаты, после чего оборудуют в них микростудии, рассказывает Мозоль. Такие объекты тоже несут в себе некоторые опасности, грозящие если не потерей объекта, то как минимум множеством проблем.
Жилье для особо нервных: что делать, если не повезло с соседями
«Такое можно встретить на первых этажах, в коммунальных квартирах, а и иногда и в других случаях. Фактически, инвесторы выкупают такие квартиры, делают там ремонт, переносят «мокрые зоны». Много квартир продается без узаконенных перепланировок, с обещанием якобы все привести в порядок после сделки. Такую квартиру-комнату приобретать нельзя», – настаивает юрист.
Несущественная доля
Также эксперт по недвижимости рекомендует обращать внимание на размер доли. Если она меньше любой из комнат в квартире, сделку вполне можно аннулировать.
«Если при покупке комнаты доля не выделена в натуре, и по договору приобретается общая долевая собственность, а площадь такой доли меньше, чем любая из комнат, то такую долю через суд можно признать несущественной и обязать ее продать собственнику с большей долей в порядке части 4 статьи 252 ГК РФ. Такую комнату лучше всего не покупать», – рассказывает Мозоль.
Неожиданное соседство
Если собственник одной из комнат не продает свое имущество, а передает во владение кому-то из родственников, близких, друзей или просто третьим лицам, предупреждать других собственников общедолевого имущества необязательно, что чревато неожиданным и не самым приятным соседством.
«Сложность также может возникнуть в том случае, если одна из комнат будет передана в собственность третьему лицу по договору дарения – в этом случае нет преимущественного права, потому как нет покупки, соответственно, извещать сособственников не требуется, отказы от них получать тоже. Поэтому собственник комнаты может узнать по факту о наличии нового соседа», – поясняет Чумикова.
Вообще любая сделка с невыделенной долей чревата последствиями, потому что в квартире уже проживает другой владелец, подтверждает Мозоль.
«Не исключено, что он не будет готов мириться с правилами новых жильцов. Лучше всего перед такой покупкой заранее со всеми познакомиться и поинтересоваться у всех соседей, включая участкового, о наличии каких-либо проблем», – советует эксперт в сфере недвижимости.
Собственник-банкрот
Старший юрист юридической компании «ЮКО» Роман Чернышов дополняет, что перед покупкой комнаты необходимо проверить собственника на предмет его платежеспособности.
«Это очень важно, особенно если недвижимость продается дешевле ее рыночной стоимости. Сделать это можно несколькими способами. Во-первых, на сайте службы судебных приставов есть база данных исполнительных производств, где можно отследить долги гражданина, которые уже подтверждены судебным решением. Для этого всего лишь необходимо ФИО продавца и его дата рождения. Во-вторых, можно проверить информацию на официальном сайте районного или мирового суда по месту регистрации собственника. Здесь можно получить сведения не только о рассмотренных делах, по которым уже есть решение суда, но и о еще продолжающихся судебных спорах. В-третьих, на сайте арбитражного суда региона можно проверить продавца на наличие возбужденного в отношении него дела о банкротстве. Если такое имеется, то собственник не может самостоятельно распоряжаться своим имуществом», – рассказывает Чернышов.
По его словам, важность проверки продавца по этим критериям состоит в том, что возможное или уже имеющееся банкротство может повлечь признание недействительным договора купли-продажи комнаты. Покупателю придется вернуть комнату, однако денежные средства за нее в полном объеме вряд ли получится возвратить.
Стоимость объекта
Немаловажным аспектом при купле-продаже недвижимости является ее стоимость, продолжает представитель компании «ЮКО». По его словам, приобретение по цене существенно ниже рыночной может также повлечь в будущем изъятие комнаты, если продавец станет банкротом.
«Поэтому всегда нужно обращать внимание на стоимость комнаты по договору. Ни в коем случае не нужно в договоре намеренно указывать более низкую стоимость комнаты, а фактически платить большую сумму. Мало того, что такую сделку нетрудно признать недействительной (опять-таки при банкротстве собственника), так еще в таком случае можно будет рассчитывать не более чем на указанную в договоре сумму. Будет крайне проблематично доказать, что вы платили больше», – поясняет эксперт.
