Торгово-промышленная палата Российской Федерации объявила о формировании специализированной рабочей группы для комплексного анализа рисков, накопившихся в сфере долевого строительства. Инициатива, озвученная на профильном заседании Комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости ТПП РФ, знаменует переход от точечных корректировок к системному пересмотру эффективности действующих правовых механизмов. Основной целью заявлено не только выявление источников проблем, но и подготовка предложений по совершенствованию законодательной базы с последующим обращением в надзорные и судебные инстанции.
Системный подход вместо тактических решений
Председатель Комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости ТПП РФ Елена Николаева подчеркнула необходимость всесторонней оценки сложившейся ситуации.
«Соглашусь с предложением о том, что необходимо создать рабочую группу по анализу сложившейся ситуации в разрезе предложений по рассмотрению непосредственно источников сложившейся ситуации, предложений по улучшению законодательства, описанию действительной эффективности рисков, причем как публично-правовых, юридических, так и экономических рисков», – заявила Николаева, пригласив к участию всех заинтересованных участников рынка.
В отличие от многих отраслевых обсуждений, на этот раз ставка делается на получение официальной правовой позиции высших судебных инстанций. Планируется, что по итогам профессионального исследования, проведенного рабочей группой, будут направлены запросы в Генеральную прокуратуру, а также в профессиональное судейское сообщество – Верховный суд и Конституционный суд.
«Для того, чтобы все-таки коллеги рассмотрели сложившуюся ситуацию и дали свою оценку и свои разъяснения по тому, как действовать дальше», – уточнила глава комитета ТПП РФ. Если выяснится дефицит законодательных норм, последует обращение к законодателям.
Лейтмотивом инициативы стало сохранение фундаментальной роли Федерального закона №214-ФЗ. По словам Елены Николаевой, критически важно не допустить подрыва доверия к этому закону как к основе инвестиционной привлекательности всего рынка жилищного строительства.
Законодательные качели: почему потребовался новый анализ
Необходимость глубокого аудита продиктована кардинальными изменениями правового поля за последние годы, которые создали беспрецедентное давление на участников рынка. Только с 1 января 2026 года прекратил действие мораторий на взыскание неустойки с застройщиков за срыв сроков сдачи объектов, введенный в марте 2024 года. При этом, по оценкам вице-премьера Марата Хуснуллина, за периоды действия мораториев у строительных компаний накопились обязательства перед дольщиками на сумму, превышающую 100 миллиардов рублей. Правительство предоставило девелоперам отсрочку по выплате этих долгов до конца 2026 года, чтобы избежать волны банкротств и новых недостроев, однако это создало правовую коллизию и напряжение среди покупателей жилья.
В профильном комитете ТПП РФ отмечают, что накопленная судебная практика и законодательные наслоения требуют выработки так называемого «правового фильтра». Предполагается, что при обращении спорных активов в доход государства должен применяться повышенный стандарт доказывания. Это особенно актуально в свете громких процессов изъятия имущества и активов у собственников, включая земельные участки под застройку. Участники заседания предложили отдельно проработать механизмы оценки прав добросовестных инвесторов, а также последствий таких решений для управления объектами, регистрации прав и общей ликвидности недвижимости.
Цена неопределенности: инвестиции и рынок
Контекст для работы новой группы задает турбулентность инвестиционного рынка. По данным консалтинговой компании Nikoliers, объем инвестиций в площадки под девелопмент в Московском регионе по итогам первого квартала 2026 года рухнул на 49,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составив всего 53 миллиарда рублей. Эксперты связывают спад с высокими градостроительными требованиями, удлинением сроков согласования и дорогим проектным финансированием.
Аналитическое сопровождение прошедшего заседания ТПП РФ осуществляли bnMAP.prо и НОПРИЗ. Приведенная статистика наглядно демонстрирует гигантский масштаб отрасли, стабильность которой необходимо сохранить. По состоянию на май 2026 года рынок первичной недвижимости, реализуемой по 214-ФЗ, насчитывает 4372 юридических лица-застройщика. В стадии строительства находится более 11 500 домов общей площадью свыше 201 миллиона квадратных метров, что составляет более 2,4 миллиона квартир. Финансовое состояние сектора остается устойчивым: по данным Банка России, прибыль в строительной отрасли по итогам 2025 года выросла на 57,5% до 881,2 миллиарда рублей, что позволяет обслуживать кредитную нагрузку, однако не снимает рисков «правовых качелей».
Судебный вектор и защита дольщиков
Одним из ключевых вызовов для рабочей группы станет анализ позиций Конституционного суда РФ, который в апреле 2026 года разрешил спор о ретроспективном применении норм о снижении штрафов для застройщиков. Суд указал, что новый порядок исчисления штрафа (в размере 5% от присужденной суммы), введенный с 1 сентября 2024 года, не может ухудшать положение граждан по обязательствам, возникшим до вступления закона в силу. Это решение подчеркивает необходимость обеспечения разумной стабильности правового регулирования и недопустимости придания обратной силы нормам, ухудшающим положение дольщиков.
Одновременно с этим участники рынка настаивают на изменении финансовых правил игры. В Минстрое РФ уже обсуждаются инициативы по внедрению механизма «честного эскроу», при котором на средства дольщиков, хранящиеся на счетах эскроу сверх суммы проектного кредита, будут начисляться проценты. Предполагается, что накопленный доход будет выплачиваться девелоперу после ввода объекта в эксплуатацию. Эта мера, по мнению главы комиссии Общественного совета при Минстрое Михаила Бузулуцкого, должна прекратить практику бесплатного использования банками средств граждан и перераспределить финансовый поток в пользу реального сектора. Без подобных стимулов, как предупреждают в НОСТРОЙ, у застройщиков не будет мотивации запускать новые проекты в текущих жестких условиях, что грозит дефицитом предложения и скачком цен в будущем.
Создание правового фильтра
Ожидается, что создаваемая на базе ТПП РФ рабочая группа станет площадкой для выработки консолидированной позиции профессионального сообщества. Ключевой задачей заявлена выработка правового фильтра, позволяющего при обращении спорных активов в доход государства применять повышенный стандарт доказывания, отдельно оценивая права добросовестных инвесторов и последствия для ликвидности недвижимости. В условиях, когда государство активно пополняет казну за счет изъятых по коррупционным делам участков (только в Подмосковье их кадастровая стоимость превышает 2,7 миллиарда рублей, а реализация сдерживается законодательными ограничениями), прозрачные правила игры становятся критически важными для возврата этих земель в хозяйственный оборот.
Итогом работы должна стать профессиональная экспертиза, направленная в профильные органы власти. Если выводы экспертов укажут на недостаточность текущей законодательной базы, ТПП РФ инициирует обращение к парламентариям для разработки соответствующих поправок. Главная цель, декларируемая инициаторами процесса, – сохранить доверие к 214-ФЗ как к фундаментальной основе инвестиционной привлекательности жилищного строительства, не допустив перекосов ни в сторону застройщиков, ни в сторону покупателей жилья.