Восстановление объектов культурного наследия в столице требует от девелоперов не только узкопрофильных компетенций, но и значительно больших капиталовложений по сравнению с возведением зданий «в чистом поле». Согласно данным, озвученным на полях международной выставки «Арх Москва», стоимость качественной научной реставрации с элементами приспособления исторических стен под современные функции минимум на 40% превышает бюджеты нового строительства. Такой разрыв формируется за счет применения уникальных инженерных решений и дорогостоящих материалов.
Цена исторической аутентичности
Заместитель директора департамента согласований компании Sminex Александр Черненко в своем выступлении сравнил работу девелопера в центре Москвы с трудом ювелира.
«Строительство в историческом центре Москвы напоминает работу ювелира. Это требует сверхточности, внимания к деталям и безупречного владения сложными и дорогими технологиями. Инвестиции девелопера в проекты с реставрацией и реконструкцией выше более чем на треть», – подчеркнул он, уточнив, что в абсолютных цифрах вложения в один такой проект могут достигать 5 миллиардов рублей.
В структуре повышенных расходов ключевую роль играет не отделка, а создание нового конструктивного каркаса для старых стен. Наиболее финансово емким процессом является «вывешивание» исторических строений на бетонные сваи. Эта технология позволяет сохранить наземную часть памятника нетронутой, одновременно создавая под ним полноценное подземное пространство. По словам эксперта, только один этот элемент приспособления может стоить более 1 миллиарда рублей, что сопоставимо с затратами на возведение монолитного 25-этажного жилого дома.
Технологии без права на ошибку
Помимо «вывешивания», которое было применено при реконструкции ансамбля «Городской усадьбы в Орлово-Давыдовском», компании используют и другие инженерные методы. Среди них создание так называемой «металлической рубашки» для временного укрепления фасадных стен во время внутренних демонтажных работ, а также инъектирование (усиление) исторической кирпичной кладки специальными растворами. Эти подходы применялись, в частности, при восстановлении бывшего доходного дома страхового общества «Якорь» на Чистых прудах и ансамбля Теплых торговых рядов.
Основательница архитектурного бюро Bomar Марианна Петренко, комментируя проект в Орлово-Давыдовском переулке, где на 650 бетонных опорах «вывешены» четыре особняка XIX века, отметила уникальность такого решения для российского рынка.
«Подобное решение для обустройства современных систем комфорта в памятнике архитектуры я видела впервые», – заявила она.
Парадокс ценообразования и регуляторные стимулы
Несмотря на то что себестоимость реставрации с приспособлением кратно выше, финальная цена квадратного метра для конечного покупателя в таких домах практически не отличается от стоимости жилья в новых клубных проектах. Застройщики вынуждены сдерживать цены из-за рыночной конкуренции, что делает проекты с реставрацией менее маржинальными или требующими более длинных инвестиционных горизонтов. Историческая недвижимость, хотя и является мировым брендом, приносящим солидную прибыль за рубежом, в Москве часто воспринимается девелоперами скорее как имиджевая история, нежели коммерчески сверхэффективная.
Схожего мнения придерживаются и в компании «Балчуг Девелопмент», где оценили удорожание реставрации вдвое по сравнению с новым строительством. Там отмечают, что главная сложность кроется не столько в деньгах, сколько в двойном регулировании: необходимостью одновременно соответствовать строительным нормам и требованиям органов охраны памятников. Попытка «вписать» стандарты пожарной безопасности и вентиляции в физические ограничения кладки XIX века порождает нестандартные инженерные задачи, растягивающие сроки и бюджеты.
Городские власти, в свою очередь, пытаются повысить инвестиционную привлекательность памятников, находящихся в неудовлетворительном состоянии. В Москве с 2012 года действует программа «1 рубль за квадратный метр в год», в рамках которой инвесторам передаются объекты культурного наследия в аренду на 49 лет. После завершения научной реставрации арендатор переводится на символическую ставку. Как ранее сообщил глава столичного Комплекса градостроительной политики Владимир Ефимов, к настоящему моменту бизнес полностью восстановил 26 из 33 переданных по этой программе зданий. В числе последних примеров – особняк начала XX века в Просвирином переулке площадью более 600 квадратных метров.
Планы девелоперов в историческом центре
В портфеле Sminex сейчас находится несколько знаковых проектов, реализуемых в сегменте редевелопмента исторической застройки. Помимо ввода в эксплуатацию дома на Чистых прудах, компания восстанавливает корпус шерстоткацкой мануфактуры под креативный деловой центр «Мануфактура XIX». Также ведутся работы по созданию элитных жилых кварталов на Рождественке и Саввинской набережной, и готовится проект возрождения исторической типографии Сытина на Пятницкой улице.
Таким образом, столичный рынок недвижимости, несмотря на высокие технологические и финансовые барьеры, постепенно разворачивается в сторону сохранения наследия. Однако для массового притока инвесторов в этот сегмент, как отмечают эксперты, требуется не только совершенствование технологий и рост престижа таких объектов, но и дальнейшая тонкая настройка нормативной базы, позволяющая сократить сроки согласований без ущерба для подлинности памятников.
