Рынок жилой недвижимости России демонстрирует фундаментальный сдвиг в структуре взаимодействия между девелоперами и профессиональными участниками. Согласно данным, озвученным на форуме «Движение» в Сочи, комиссионное вознаграждение агентов по недвижимости в сегменте новостроек достигло уровня 3,5% от стоимости объекта. Как сообщил управляющий директор вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимость» Сергей Еремкин, в июне 2026 года показатель вырос почти на 35% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года, когда средний размер комиссии составлял 2,6%.
Эксперты связывают эту динамику с кардинальным изменением каналов продаж застройщиков. Если еще несколько лет назад девелоперы рассматривали собственные отделы продаж как основной инструмент реализации лотов, то сегодня наблюдается экспансия агентского канала. По словам Сергея Еремкина, в настоящее время около 50% сделок с новостройками проходит с помощью агентов по недвижимости.
«Еще пару лет назад их доля была около 30%», – уточнил он.
Столь значительный рост доли свидетельствует о том, что застройщики готовы переплачивать за квалифицированного клиента, предпочитая фиксированный высокий процент затратам на содержание разветвленного штата собственных менеджеров в условиях турбулентного спроса.
Как ранее сообщал ДОМ.NEWS, аналитики рынка фиксируют усиление конкуренции за ликвидный платежеспособный спрос, что толкает застройщиков на расширение партнерских программ с риелторскими компаниями.
Стабильность «вторички» и феномен московского рынка
В отличие от первичного рынка, где размер вознаграждений переписывает исторические максимумы, вторичный сегмент жилья сохраняет стабильность. По данным «Авито Недвижимости», на протяжении последних пяти лет средний размер комиссии на «вторичке» устойчиво держится на уровне 2,5% по стране. Такая стагнация объясняется высокой прозрачностью ценообразования и значительно более высоким проникновением профессиональных посредников в сделки. В отличие от первичного рынка, где риелторские сделки только приблизились к половине объема, на вторичном рынке их доля стабильно составляет 70%.
Рынок Москвы, традиционно выступающий индикатором зрелости бизнес-процессов, демонстрирует почти абсолютное доминирование агентов. Как отметил Еремкин, на более конкурентных рынках доля риелторских сделок во вторичном сегменте выше. В столице она, в частности, достигает 90%. Это объясняется высокой стоимостью объектов и сложностью юридической проверки квартир в старом жилом фонде, где собственники самостоятельно редко рискуют проводить многомиллионные операции без посредника. По сведениям аналитиков рынка из открытых источников, такая глубина проникновения характерна именно для перегретых рынков с дефицитом качественного предложения.
Демпинг частных брокеров и искусственный интеллект
Несмотря на общий рост комиссионных выплат от застройщиков, рынок риелторских услуг испытывает серьезное давление со стороны технологического прогресса и структурных изменений внутри самого профессионального сообщества. Сергей Еремкин обратил внимание на проявление определенного демпинга.
«Единственное, сейчас мы видим определенный демпинг со стороны частных брокеров, в том числе и из-за повышения проникновения ИИ в сферу недвижимости», – указал он.
Речь идет о радикальном сокращении транзакционных издержек. Частные специалисты и технологичные стартапы, используя инструменты на базе искусственного интеллекта для автоматической генерации объявлений, оценки ликвидности и юридической проверки, могут позволить себе работать за фиксированную плату или символический процент. Это создает внутреннее напряжение на рынке: пока корпоративные агентства фиксируют рост комиссий от застройщиков, частный сектор начинает ценовые войны в борьбе за продавцов и покупателей жилья.
Что касается количественной оценки рынка труда, по оценке «Авито Недвижимости», в России сегодня работает порядка 350 000 риелторов. Примечательно, что ровно половина из них – это частные брокеры (самозанятые или индивидуальные предприниматели), не аффилированные с крупными федеральными сетями. Эта фрагментация рынка подтверждает низкий порог входа в профессию с одной стороны, и высокую степень цифровой независимости агентов – с другой. Эксперты рынка прогнозируют, что дальнейшее внедрение генеративных нейросетей не столько уберет профессию, сколько усилит расслоение между высококвалифицированными аналитиками-брокерами и операторами типовых сделок, работающих за минимальную комиссию.
Перераспределение ценности
Рост комиссий в новостройках до 3,5% на фоне стагнации доходов во «вторичке» на уровне 2,5% и повсеместного демпинга формирует новую экономическую реальность. Ключевой тренд 2026 года – поляризация доходов в профессии. Успех агента или агентства сегодня зависит не от посредничества как такового, а от способности обеспечить застройщику гарантированный поток клиентов. В то же время массовый сегмент вторичной недвижимости, где доминируют 350 000 агентов, половина из которых – частники, движется в сторону минимальных фиксированных ставок. Рынок становится двухполярным: высокомаржинальный девелоперский B2B-канал и технологичный, низкомаржинальный розничный B2C-сегмент, где все активнее звучат алгоритмы искусственного интеллекта.
