Цифровая трансформация рынка недвижимости периодически порождает инструменты, которые, упрощая жизнь одним участникам сделки, создают системные риски для других. Именно такой резонанс вызвала недавняя инициатива сервиса «Домклик» (входит в экосистему Сбербанка), предложившего покупателям вторичного жилья включать комиссию риелтора в тело ипотечного кредита. На фоне рекордных ставок и снижения доступности жилья эта опция была воспринята профессиональным сообществом неоднозначно, а регуляторы увидели в ней потенциальный фактор удорожания квадратного метра.
Реакция Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства последовала незамедлительно. В рамках выступления на Domclick Digital Day заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин занял жесткую позицию, призвав банк не допустить бесконтрольного роста вознаграждений посредников. Чиновник подчеркнул, что включение комиссии в кредит не должно стать лазейкой для необоснованного обогащения за счет заемщиков.
«Как только вы начнете включать в ипотеку комиссии, риелторы будут брать не 2-3%, а больше. Они будут зарабатывать больше. Обращаюсь к Сберу: вы должны если не включать, то ограничивать комиссии. Это важно, это цена метра и ежемесячный платеж наших граждан, а не заработок для риелторов», – заявил Никита Стасишин.
Математика платежа: как комиссия влияет на стоимость квадратного метра
На первый взгляд, предложение «Домклик» выглядит привлекательно. Покупателю, исчерпавшему лимит первоначального взноса, не нужно изымать из оборота дополнительные сотни тысяч рублей на оплату услуг агента. Сервис прямо анонсировал, что комиссия составит не более 3% от стоимости объекта недвижимости и будет инкорпорирована в сумму кредита.
Однако профессиональные расчеты демонстрируют, что даже в рамках лимита в 3% финальная переплата заемщика выглядит существенной. По данным аналитического центра «ДОМ.PФ», средняя стоимость квартиры на вторичном рынке в крупных городах России по состоянию на лето 2026 года варьируется в диапазоне 10-12 миллионов рублей. Комиссия в 3% – это 300-360 тысяч рублей. При текущих рыночных ставках по ипотеке (около 20-21% годовых в ведущих банках согласно данным сайта Единой информационной системы жилищного строительства) и среднем сроке кредитования в 25 лет, включение этой суммы в долг приведет к увеличению переплаты по процентам более чем на один миллион рублей.
Более того, существует риск когнитивного искажения у покупателя. Когда комиссия «растворяется» в теле кредита, ценовая чувствительность снижается. Как отмечают эксперты, это стимулирует риелторское сообщество к давлению на продавцов и покупателей с целью завышения итогового чека, ведь вознаграждение агента теперь напрямую и пропорционально зависит от цены договора.
Барьер от регулятора и позиция профессионального сообщества
Минстрой недвусмысленно обозначил потолок, в который должен упереться рынок. Никита Стасишин акцентировал, что предельный порог в 3% уже является очень высоким и должен рассматриваться не как рекомендация, а как жесткий барьер. Такая позиция коррелирует с общемировым трендом на дерегулирование комиссий в digital-среде. К примеру, на зрелом рынке США по итогам громкого судебного процесса Национальной ассоциации риелторов (NAR) в 2024 году произошел отказ от фиксированных ставок вознаграждения агентов, что привело к снижению среднего размера комиссии с 5-6% до 2-3% и менее.
В то же время, участники российского рынка обращают внимание на социальную функцию опции. В аналитическом обзоре, ранее опубликованном в «Коммерсантъ», приводились данные, что более 60% сделок с готовым жильем проходят с участием профессиональных посредников. Для многих молодых семей единовременная выплата вознаграждения агенту является критическим барьером. Включение этой суммы в кредит позволяет ускорить сделку в условиях высокой инфляции, когда откладывание покупки на несколько месяцев «съедает» накопления граждан быстрее, чем растут проценты по вкладам.
Тень перегрева: на что обращает внимание Центробанк
Озабоченность Минстроя перекликается с макропруденциальной политикой Банка России. Регулятор последовательно ужесточает требования к ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом, справедливо полагая, что любые дополнительные опции, увеличивающие сумму долга без увеличения реальной стоимости залога, раздувают кредитный пузырь.
Как ранее сообщал ДОМ.NEWS, Банк России в течение последнего года неоднократно ограничивал долю рискованных кредитов в портфелях банков, а также установил более высокие макронадбавки по ипотеке с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН). Включение риелторской комиссии формально увеличивает Loan-to-Value (отношение суммы кредита к стоимости залога), что автоматически переводит такой кредит в разряд более рискованных. Это может потребовать от банков формирования дополнительных резервов, что в конечном счете отразится на ставках для всех заемщиков.
Аналитики «Циан» в своих материалах 2026 года уже фиксировали тенденцию, при которой продавцы не готовы к существенным скидкам, а финансовые возможности покупателей истощаются. Любое дополнительное обременение ипотеки, даже в форме сервисной комиссии, рискует остановить робкий процесс восстановления спроса на вторичном рынке, который, по данным «РБК Недвижимость», только в начале лета показал признаки сезонного оживления после длительного периода стагнации.
Эволюция вознаграждения: от разовых трат к долговому инструменту
Трансформация риелторской комиссии в долгосрочный финансовый инструмент неизбежно вызывает вопросы о защите прав потребителя. В пресс-службе Сбербанка уточнили, что механика сервиса прозрачна и подразумевает фиксацию суммы вознаграждения агента непосредственно в кредитном договоре, наряду с суммой, причитающейся продавцу объекта. Формально это соответствует требованиям Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Тем не менее, финальное слово остается за регулятором. Заявление, сделанное на площадке Domclick Digital Day, носит не просто рекомендательный, а упреждающий характер. Минстрой дает понять, что цифровые экосистемы, ускоряя путь клиента, не должны создавать скрытую финансовую нагрузку, замаскированную под технологический сервис. Эксперты рынка сходятся во мнении, что в ближайшее время банковским структурам придется выработать единый отраслевой стандарт, запрещающий маржиналистские искажения и фиксирующий «потолок» комиссии в теле кредита на уровне не более 3% от независимой оценки или реальной стоимости объекта, без возможности его произвольного превышения. В противном случае, стремление упростить покупку жилья обернется новым витком его удорожания, что противоречит целям национального проекта «Инфраструктура для жизни», направленного на повышение доступности жилья для граждан.