В начале 2026 года завершился период моратория на взыскание штрафов с застройщиков за несвоевременную передачу объектов дольщикам. Логично было бы ожидать, что возвращение финансовой ответственности дисциплинирует рынок и ускорит темпы ввода жилья. Однако, по мнению ряда экспертов, корень проблемы лежит не столько в отсутствии санкций, сколько в фундаментальных особенностях налоговой системы, которые создают для девелоперов парадоксальную мотивацию затягивать сдачу объектов, особенно при низком уровне распроданности.
Финансовая арифметика просрочки: почему спешка невыгодна
На первый взгляд, задержка строительства несет для девелопера репутационные и прямые финансовые риски. Однако глубинная экономика проектного финансирования и налогообложения рисует более сложную картину. Основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев в комментарии «Национальной службе новостей» указал на прямую корреляцию между темпами продаж и выгодой от скорейшего ввода дома в эксплуатацию.
«Чем меньше продано квартир в объекте, тем невыгоднее для застройщика вводить дом в эксплуатацию», – заявил он.
Ключевой тезис эксперта заключается в том, что финансовая модель девелоперского проекта кардинально меняется в момент подписания акта о вводе. На этапе строительства средства дольщиков, аккумулированные на счетах эскроу, не являются выручкой застройщика до момента передачи ключей, что позволяет оптимизировать налоговую нагрузку.
«Сейчас финансовая модель выстроена так, что, чем больше вы квартир продали в процессе строительства до ввода в эксплуатацию, тем выше с каждой квартиры прибыль, потому что вы не платите дополнительных налогов, включая НДС. Как только вы ввели в эксплуатацию, у вас появляются дополнительные налоги», – объяснил Апрелев механизм возникновения «налоговой стены» после завершения проекта.
Получается замкнутый круг: если дом построен, но квартиры в нем не распроданы, их реализация после ввода в эксплуатацию становится для застройщика менее маржинальной. Гораздо выгоднее сдвинуть сроки ввода, оставаясь в рамках льготного, с точки зрения налогообложения, периода строительства, чтобы успеть продать большее количество лотов. В противном случае, как утверждает эксперт, застройщик «теряет темпы продаж и дополнительную прибыль». Эта логика превращает перенос сроков из вынужденной меры в элемент стратегического финансового планирования.
Инструмент принуждения: почему отмена моратория на штрафы не работает
Возврат к практике начисления неустоек за просрочку с 1 января 2026 года был призван восстановить баланс интересов. Однако, по мнению Константина Апрелева, этот инструмент оказывается малоэффективным в сравнении с системными налоговыми стимулами. Размер потенциального штрафа может быть значительно меньше той дополнительной налоговой нагрузки, которую понесет девелопер при преждевременном (с точки зрения заполняемости проекта) вводе здания в эксплуатацию. Другими словами, бизнес просчитывает риски и сознательно выбирает стратегию ожидания, закладывая возможные издержки от выплаты неустоек в финансовую модель как приемлемую плату за налоговую оптимизацию.
Как ранее сообщал ДОМ.NEWS, темпы ввода жилья в начале 2026 года демонстрировали нестабильную динамику. По данным мониторинга, объемы строительства, находящегося на стадии завершения, остаются значительными, однако трансформация их в сданные объекты происходит неравномерно. Это косвенно подтверждает тезис о том, что помимо объективных строительных и бюрократических задержек, существуют и экономические предпосылки для сдвига графиков «вправо».
Аналогичную точку зрения о несовершенстве текущих методов регулирования высказывают и другие участники рынка. В СМИ неоднократно поднималась тема о росте доли непроданного жилья в новостройках. Аналитики отмечают, что затоваривание рынка на фоне сократившегося спроса из-за дорогой ипотеки ставит девелоперов перед выбором: фиксировать убыток или пересматривать сроки ввода. Проблема просрочек, как полагает Апрелев, является прямым следствием не только рыночной конъюнктуры, но и просчетов в системе налогового администрирования.
«Это следствие в том числе проблемы системы налогообложения в России. То есть, помимо прочего, нужно стимулировать ввод жилья в эксплуатацию налоговыми инструментами», – уверен эксперт.
Стратегия выбора для покупателя: на что смотреть в 2026 году
В текущих реалиях потенциальным покупателям новостроек необходимо проявлять повышенную осмотрительность. Нестабильность финансовых потоков застройщика, косвенно скрывающаяся за низкой долей проданных квартир в конкретном доме, может стать триггером для переноса сроков сдачи. Чем ниже темпы наполнения эскроу-счетов, тем выше вероятность, что девелопер сочтет выгодным «придержать» проект на стадии строительства до улучшения рыночной конъюнктуры или накопления критической массы продаж, позволяющей нивелировать удар НДС.
Константин Апрелев рекомендует тщательно анализировать проект перед покупкой, обращая внимание не только на стадию строительной готовности, но и на коммерческую успешность объекта. Изучение динамики продаж в конкретном доме, репутации застройщика и его портфеля других проектов становится не просто рекомендацией, а ключевым фактором минимизации рисков.
Баланс между фискальной политикой и стройкой
Отмена регуляторных послаблений в виде моратория на штрафы пока не привела к тектоническим сдвигам в дисциплине застройщиков. Проблема перехода строительного проекта из фазы активных инвестиций в фазу налоговых обязательств остается главным дестимулятором для оперативного ввода жилья. Игнорирование этого налогового разрыва будет и дальше провоцировать ситуацию, при которой искусственное продление стройки становится более рациональным экономическим решением, чем своевременная выдача ключей дольщикам. Без тонкой настройки фискальных механизмов, стимулирующих скорейший вывод готового продукта на рынок, любые карательные меры будут лишь лечить симптомы, а не саму болезнь.
