После ажиотажного спроса на жилье в преддверии корректировки программы семейной ипотеки рынок ожидает охлаждение и снижение продаж в конце первого и начале второго кварталов 2026 года. Эксперт по недвижимости Виктор Зубик прогнозирует значительные скидки в этот период, особенно на проектах с проседающими темпами реализации. Эти изменения связаны с предстоящими ограничениями в программе, действующей до 2030 года.
Изменения в программе семейной ипотеки
С 1 февраля 2026 года Минфин РФ ограничит количество льготных кредитов по семейной ипотеке до одного на семью, а супруги должны выступать созаемщиками. Обсуждается введение дифференцированных ставок: 12% для семей с одним ребенком, 6% – со вторым и 4% – с третьим, что может удвоить платежи для семей с одним ребенком. Программа позволяет приобретать квартиры в новостройках, строить ИЖС, а с 1 апреля 2025 года – «вторичку» в городах с ограниченным строительством (не более двух домов).
Лимит кредита составляет 12 млн рублей для Москвы, СПб и их областей, 6 млн – для других регионов, с первоначальным взносом от 20% и сроком до 30 лет. «ДОМ.PФ» отмечает рост выдач семейной ипотеки на 200% в декабре 2025 года из-за ажиотажа перед изменениями. Возможности рефинансирования расширены для комбинированных ипотек, где льготная часть идет по 6%, а превышение – по рыночной ставке.
Текущий ажиотаж и психология покупателей
Заемщики активизируют сделки, чтобы зафиксировать условия до февраля 2026 года, игнорируя адекватность цен и фокусируясь на быстром бронировании в пределах лимита программы.
«Заемщики, которые имеют право на семейную ипотеку, активизируют обращения в банки и к застройщикам, чтобы зафиксировать условия до февраля 2026 года… После этого ажиотажа можно прогнозировать охлаждение спроса и просадки продаж в конце I и начале II кварталов 2026 года», – отметил Виктор Зубик в беседе с ТАСС.
Этот спрос подогревает рынок краткосрочно, но создает риски перегретых ожиданий к 2027 году. В III квартале 2025 года средняя скидка московских и подмосковных застройщиков составила 14%, с максимумом свыше 30%.
Прогнозы по продажам и ценам
Эксперты ожидают просадки продаж в первом полугодии 2026 года, что спровоцирует значительные дисконты на проблемных проектах. Средний размер скидок сохранится на уровне 5-6% до прояснения ключевой ставки, после чего может сократиться. Сергей Зайцев прогнозирует сохранение скидок как инструмента продаж на «вторичке».
Аналитики «Коммерсанта» ожидают умеренного роста цен на жилье около 6% в 2026 году, с снижением ввода новых объектов. Евгений Белокуров из «Яндекс Недвижимости» подчеркивает влияние ключевой ставки и льготных программ: «Динамика цен в 2026 году во многом будет зависеть от траектории ключевой ставки и параметров льготных программ, прежде всего семейной ипотеки».
В целом, спрос может снизиться из-за высоких ставок и инфляции, если не последует смягчения.
Рынок в контексте 2025 года
В 2025 году продажи новостроек застройщиками превысили 5 трлн рублей. Застройщики использовали скидки, рассрочку и трейд-ин для привлечения покупателей. На Урале ввод жилья достиг 106,9% плана, в Новосибирске – свыше 1,3 млн квадратных метров.
Скидки на загородную недвижимость выросли вдвое, по данным экспертов. В Москве приватизировано более 10 000 квартир, а реновация обеспечила электроэнергией свыше 120 новостроек. Эти данные подтверждают перегрев рынка перед корректировками.
