Аналитики агентства Nika Estate проанализировали рынок высокобюджетного вторичного жилья в Москве. На сегодняшний день в экспозиции представлено 3200 объектов стоимостью от 1 млн рублей за квадратный метр.
Пять шестых от этого количества приходится на долю квартир. Среди локаций по объему предложения лидируют Хамовники, Пресненский район и Раменки. В общей сложности между ними распределено 65% всей выборки.
Объем предложения по локациям
Локация играет определяющую роль для элитной и премиальной недвижимости. Больше всего лотов, где чек превышает 1 млн рублей за квадратный метр, представлено в Хамовниках – 37,4% от общего объема предложения. На втором месте по этому показателю Пресненский район (18,8%), на третьем – Раменки (8,8%). Далее в рейтинге идут Арбат (7,4%), Тверской район (6,1%), Якиманка (4,9%) и Басманный район (3,3%). Также следует упомянуть о группе из пяти локаций, в которых выборка насчитывает от 40 до 100 объектов: Замоскворечье (3,0%), Таганский район (2,8%), Дорогомилово (1,6%), Хорошевский (1,3%) и Мещанский (1,3%) районы.
Отдельно следует сказать о категории апартаментов. Большая часть фонда распределена между шестью районами – Пресненский (27,0%), Арбат (14,6%), Тверской (12,8%), Хамовники (12,4%), Замоскворечье (10,3%) и Якиманка (9,4%). При этом каждый второй лот экспонируется в пределах Садового кольца.
Анализируя высокобюджетный сегмент рынка, эксперты отметили еще ряд ключевых характеристик, которые обычно в первую очередь интересуют покупателей.
«Логично, что наибольшее количество высокобюджетного жилья расположено в Хамовниках, – комментирует владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов. – Первые элитные комплексы начали возводиться именно здесь. Сегодня в этом районе снова ведется стройка, и скоро на рынок выйдет достаточно большой объем первички (а она всегда перетягивает на себя основной спрос). Большое количество новых лотов появится в несправедливо забытой на годы, любимой локации элиты – на Остоженке. Думаю, это негативно повлияет на цены на вторичном рынке и многие продавцы будут готовы к торгу».
Площади
«Считается, что покупатель элитного рынка всегда охотится за большими площадями, но это уже стало мифом, – рассказывает Виктор Садыгов. – Сегодня на рынок выходят покупатели нового поколения, которые могут и хотят приобрести квартиру в хорошем ЖК или доме с историей, в престижном районе, с отличными видовыми характеристиками, но при этом им не нужна большая площадь. Часто студии и однокомнатные квартиры приобретаются в качестве «квартиры для пиджака».
А вот шестикомнатная квартира в центре города, явно предназначенная для большой семьи, может и застрять на экспозиции на годы. Причина тому – тренд на экологию, новые районы в более зеленых зонах, ЖК, которые строятся специально с учетом потребностей большой семьи.
«Самой популярной площадью сегодня можно считать квартиры по 150-250 квадратных метров, – комментирует Виктор Садыгов. – И если 10-15 лет назад люди часто искали «дворцы», то теперь площади свыше 400-500 квадратных метров рассматриваются все реже».
В этом случае предложение вполне соответствует спросу. Наиболее распространены квартиры и апартаменты с метражом 150-200. Они занимают 21,0% в структуре экспозиции. Доля квартир с габаритами от 200 до 250 квадратных метров составляет 16,5%. Лотов, относящихся к менее популярным форматам, сравнительно немного. Так, доля жилья площадью 400-500 квадратных метров составляет 2,6%, а площадью 500+ квадратных метров – 2,3%. Закономерно, что малогабаритных объектов (до 50 квадратных м) на рынке элитной и премиальной недвижимости еще меньше – всего 2,2%.
Самым большим весом на витрине с высокобюджетным предложением обладают трехкомнатные квартиры и апартаменты – 30,8%. Им немного уступают многокомнатные (25,9%) и четырехкомнатные (24,6%) объекты. Жильем с двумя спальнями комплектуется 14,8% экспозиции. Представительство «однушек» и студий мизерное – меньше 4% от общего количества лотов, выставленных на продажу.
История, отделка и высота потолков
«Вторичный рынок дорогого жилья условно можно разделить на две категории: это старый жилищный фонд и относительно новые ЖК, – рассказывает Виктор Садыгов. – Большим спросом, разумеется, пользуются более современные здания, однако есть исключения. Это и построенные более десяти-пятнадцати лет назад клубные дома с небольшим количеством квартир, и одни из первых высотных ЖК (если они расположены в уникальной локации), и дома буквально прошлого века, которые мы называем «с историей», – например, знаменитые сталинские высотки».
С реконструированными особняками и доходными домами, построенными до революции, связано 6,9% высокобюджетного предложения. Вклад советского наследия сводится к 3,1%. Основа рынка формируется за счет домов, построенных уже в XXI в. 88,1% всех объектов, готовых к реализации, были сданы после 2001 г. Причем каждый пятый лот (21,6%) и вовсе расположен в новостройке.
Также следует добавить, что без малого половина (47,4%) самых дорогих квартир и апартаментов во вторичной продаже выделяется наличием дизайнерской отделки. Еще одна статусная опция для недвижимости со сверхвысоким прайсом – высокие потолки. У 62,4% всех лотов на витрине этот показатель превышает 3 м, у 18,9% – 3,5 м, у 5,4% – 4 м.
