На рынке недвижимости сложилась неоднозначная правоприменительная практика, касающаяся налогообложения безвозмездных сделок между близкими родственниками. Несмотря на прямые нормы Налогового кодекса, фискальные органы нередко пытались ограничить льготу, ссылаясь на коммерческое назначение передаваемых объектов. Верховный суд (ВС) Российской Федерации поставил точку в одном из таких затяжных конфликтов, защитив интересы собственников и четко обозначив границы действия закона.
Судебное разбирательство, дошедшее до высшей инстанции, касалось жителя Пермского края. Мужчина получил в дар от сына несколько объектов недвижимости, имеющих статус нежилых. Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы (ФНС) провела проверку и по ее итогам доначислила одаряемому налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Сумма оказалась внушительной – 14 млн рублей. Ввиду того, что гражданин не уплатил налог в установленный срок, налоговый орган также применил штрафные санкции в размере 700 тысяч рублей.
Гражданин посчитал решение инспекции неправомерным, так как сделка была совершена между членами семьи, что является безусловным основанием для освобождения от налогообложения. Не найдя понимания в вышестоящем налоговом органе, он инициировал судебное разбирательство.
Разногласия судебных инстанций и логика налоговиков
Рассмотрение дела в арбитражной системе показало, насколько разной может быть трактовка одной и той же нормы права. Суд первой инстанции встал на сторону налогоплательщика, признав, что факт близкого родства (отец и сын) автоматически исключает возникновение налоговой базы по НДФЛ, независимо от характеристик имущества.
Однако апелляционная и кассационная инстанции заняли иную позицию, поддержав доводы ФНС. Судебные акты, отменившие благоприятное для гражданина решение, строились на следующей аргументации: подаренные объекты являются нежилыми, обладают признаками коммерческой недвижимости и очевидно не предназначены для удовлетворения личных, бытовых или семейных потребностей одаряемого. Иными словами, суды посчитали, что налоговая льгота, предусмотренная статьей 217 Налогового кодекса РФ, распространяется исключительно на объекты, используемые в личных целях, а доход в виде коммерческой недвижимости от налога не освобождается. Позиция фискального ведомства сводилась к тому, что экономическая выгода от получения актива, способного генерировать прибыль, должна облагаться налогом.
Этот подход вызвал серьезную обеспокоенность в профессиональном сообществе. Как ранее сообщал ДОМ.NEWS, специалисты рынка недвижимости неоднократно подчеркивали, что избирательное применение закона создает риски для всех участников внутрисемейных сделок с нежилой недвижимостью, от гаражей до торговых центров.
Правовая позиция Верховного суда и критерий статуса дарителя
Для восстановления справедливости налогоплательщику пришлось обратиться в Верховный суд РФ. Судебная коллегия по административным делам ВС РФ детально изучила материалы и вынесла решение, которое можно считать знаковым для правоприменительной практики 2026 года.
Верховный суд отменил постановления апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе решение суда первой инстанции. В своем определении высшая судебная инстанция указала, что для применения налоговой льготы закон устанавливает единственное и достаточное условие – наличие статуса дарителя. Если даритель является членом семьи или близким родственником в соответствии с Семейным кодексом РФ (супруги, родители и дети, усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры), то у одаряемого не возникает обязанности по уплате НДФЛ.
Коллегия подчеркнула: право на освобождение от налогообложения дохода в виде недвижимости, полученной в дар, не может быть поставлено в зависимость от вида недвижимости (жилая или нежилая), а также от цели ее последующего использования одаряемым. Налоговый кодекс не содержит дифференциации объектов по назначению применительно к данной льготе. Таким образом, попытка налоговиков разделить подаренное имущество на «инвестиционное» и «личное» была признана основанной на расширительном толковании закона, недопустимом при установлении налоговых обязанностей.
Ссылаясь на данное решение, эксперты рынка коммерческой недвижимости отмечают, что оно защищает базовый принцип свободы распоряжения имуществом внутри семьи без фискального бремени. Известный адвокат в сфере земельного права и недвижимости комментирует: «Позиция ВС РФ подтверждает, что экономическая квалификация сделки не может подменять собой формально-юридическое основание для предоставления льготы, прямо указанное в законе. Если сделка совершена между отцом и сыном, предмет дарения не имеет значения для НДФЛ».
Итоги и влияние на рынок
Решение Верховного суда имеет важные последствия для участников рынка недвижимости и правоприменительной практики 2026 года.
Во-первых, сформирован четкий и недвусмысленный ориентир для налоговых органов. Инспекциям на местах дано понять, что попытки доначислить НДФЛ на сделки дарения между близкими родственниками, ссылаясь на «коммерческий потенциал» переданных складов, офисов или магазинов, неправомерны. Житель Пермского края полностью освобожден от уплаты как налога в 14 млн рублей, так и штрафа в 700 000 рублей, а сам прецедент войдет в обзоры судебной практики.
Во-вторых, для профессиональных участников рынка – риелторов, брокеров, юристов и нотариусов – данное разъяснение является руководством к действию. При структурировании сделок по передаче нежилой недвижимости внутри семьи теперь можно с высокой долей уверенности ссылаться на позицию ВС, минимизируя налоговые риски клиентов. Это особенно актуально в текущем 2026 году, когда наблюдается тенденция к реструктуризации семейных активов и передаче бизнес-недвижимости новому поколению.
Таким образом, Верховный суд восстановил буквальное прочтение закона, устранив надуманный критерий целевого назначения имущества. Единственным значимым фактором для освобождения дохода в виде дара от налогообложения остается документально подтвержденный семейный статус дарителя и одаряемого. Данная позиция гарантирует стабильность гражданского оборота и исключает вольную трактовку налогового законодательства, защищая права добросовестных участников сделок с недвижимостью.
