В рамках деловой программы Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ) генеральный директор компании «СберСити» Андрей Лихачев озвучил инициативу, способную фундаментально изменить архитектурный ландшафт российских городов. Речь идет о корректировке нормативной базы, которая на сегодняшний день жестко регламентирует классность объектов в границах одного земельного участка. Топ-менеджер сообщил о подготовке законопроекта, позволяющего возводить жилые корпуса разного класса в рамках единого проекта комплексного развития территорий (КРТ).
В беседе с ТАСС Андрей Лихачев подчеркнул, что действующее законодательство искусственно создает барьеры между разными социальными группами. Сейчас на одном земельном участке должна располагаться недвижимость одного класса и одного уровня содержания домов. По мнению эксперта, это приводит к сепарации между «богатыми и бедными».
«Мы подготовили предложение по изменению в законодательстве, когда на одном земельном участке могут быть корпуса разного класса с различным уровнем платежей за эксплуатацию этих домов. Тем самым мы создаем красивый фронт улиц и парковых зон, но при этом люди живут в домах двух-трех классов жилья в одном дворе, добрее относятся друг к другу. Кроме того, содержать такие дворы эффективнее и дешевле», – заявил Лихачев.
Экономика комфортной среды и мировой опыт
Инициатива «СберСити» базируется не только на социальной инженерии, но и на сухих экономических расчетах. Традиционная практика девелопмента, при которой квартал застраивается моноклассовым жильем, создает диспропорции в нагрузке на инженерные сети и благоустройство. В премиальном сегменте стоимость эксплуатации квадратного метра высока, но наполняемость квартала низкая, тогда как в масс-маркете наблюдается обратная ситуация. Смешение форматов в одном дворе позволяет унифицировать тарифы на содержание общественных пространств, делая их экономически более устойчивыми.
Эта модель не является уникальной для глобального рынка недвижимости. В мировой практике концепция mixed-use и mixed-income застройки давно доказала свою жизнеспособность. Например, в Лондоне политика планирования обязывает крупных девелоперов включать значительную долю доступного жилья (affordable housing) в проекты элитной застройки. Здания разного ценового сегмента могут иметь общую входную группу или двор, а расходы на обслуживание распределяются дифференцированно за счет разного набора услуг и метража квартир, что не противоречит принципу единого архитектурного ансамбля.
Юридические коллизии и статус согласования
На текущем этапе ключевым вызовом остается разрозненность нормативной документации. По словам Андрея Лихачева, работа ведется по двум трекам.
«Мы подготовили соответствующие предложения по изменению нормативов. Часть из них находится на рассмотрении в Госдуме, другая – на согласовании в разных ведомствах», – уточнил он в комментарии для ТАСС.
Как ранее сообщал ДОМ.NEWS, тема гибкости градостроительных регламентов становится одной из центральных в повестке Минстроя РФ на 2025-2026 годы. Сложность заключается в стыковке Жилищного кодекса и Градостроительного кодекса. На данный момент различия в ставках за содержание жилья регулируются общим собранием собственников, однако применение разных тарифов для соседних домов с единой инженерной инфраструктурой ставит перед юристами нетривиальные задачи. Требуется разработать механизм, при котором платежи за эксплуатацию будут различаться в зависимости от наполнения лобби, наличия консьерж-сервиса или качества отделки мест общего пользования (МОП) в конкретном корпусе, но при этом останется единый стандарт содержания общедворового пространства.
Влияние на архитектурный облик и социальный климат
С точки зрения урбанистики, предложенная концепция направлена на ликвидацию «вертикальных гетто» и обезличенных спальных районов. Когда в одной локации сосредоточены корпуса комфорт-, бизнес- и премиум-класса, формируется разнообразный уличный фронт. Девелоперы могут перестать экономить на архитектуре домов эконом-сегмента, вписывая их в единую эстетику с более дорогими объектами.
Аналитики издания «Строительная газета» отмечают, что смешанная застройка также решает проблему коммерческой инфраструктуры. Магазины и сервисы, рассчитанные только на жителей премиального квартала, часто убыточны из-за низкого трафика. Присутствие в квартале жилья с большей плотностью населения обеспечивает ритейлерам устойчивый поток клиентов, что делает район по-настоящему живым в любое время суток.
Эксперты рынка подчеркивают, что социальный эффект такого смешения сложно переоценить. Сокращение дистанции между людьми с разным уровнем дохода через единое дворовое пространство, детские площадки и общественные зоны снижает уровень социального напряжения и способствует формированию добрососедских отношений, что косвенно влияет на ликвидность жилья в долгосрочной перспективе.
Перспективы реализации и сдерживающие факторы
Несмотря на очевидные плюсы, реализация инициативы потребует пересмотра подходов к банковскому проектному финансированию. Сейчас банки оценивают риски по каждому классу жилья отдельно, и смешение сегментов в одном пуле может усложнить расчет финмодели. Тем не менее, тренд на смягчение регулирования поддерживают крупные игроки, реализующие проекты в формате «город в городе».
Окончательные сроки внесения корректировок в Госдуму пока не называются. Однако вектор на демассификацию застройки и создание полицентричной городской ткани уже обозначен в качестве приоритетного на федеральном уровне. Остается дождаться момента, когда архитектурная красота фронта улиц перестанет приноситься в жертву строгости юридических классификаторов, а единый двор действительно станет точкой социального притяжения для людей с разными финансовыми возможностями.
