На фоне завершения эпохи массовой льготной ипотеки и сохранения высоких рыночных ставок российский рынок вторичного жилья вступает в фазу, где главную роль начинают играть реальные деньги покупателя, а не заявленная цена в объявлении. В апреле 2026 года участники рынка ожидают не просто стагнации, а снижения финальных сумм сделок, что может стать индикатором нового тренда.
Апрельский дисконт: прогноз и причины
По прогнозам эксперта по финансам, бизнес-эксперта Pronline Дмитрия Трепольского, озвученным в беседе с «Газетой.ру», в апреле маркетинговые цены на вторичную недвижимость продолжат стагнировать, однако реальные суммы, по которым будут закрываться сделки, могут опуститься на полтора-два процента.
Главная причина потенциального снижения – структурные изменения на рынке. После отмены массовой льготной ипотеки в июле 2024 года и периода экстремально высоких ставок, которые делают рыночную ипотеку недоступной для большинства, покупателей с «живыми» деньгами или одобренной ипотекой становится меньше, но их позиция в переговорах усиливается. Как пояснил Трепольский, продавцы вынуждены охотнее торговаться из-за так называемого «ипотечного разрыва» – отсутствия льготных программ в этом сегменте и заградительных рыночных ставок. В ходе переговоров продавцы, которым нужно реализовать актив здесь и сейчас, готовы снижать цену в среднем на 5-10 процентов.
Эту тенденцию подтверждают и более широкие рыночные обзоры. Как отмечает основатель финансового маркетплейса Infull Андрей Креер, 2025 год стал переходным периодом, когда рынок учился жить без главного драйвера – общедоступной льготной ипотеки. Инвестиционный спрос, ориентированный на быструю перепродажу, уступил место реальному, потребительскому, а продавцам, которым необходимо срочно реализовать актив, теперь приходится предоставлять дисконт.
География спроса: кто окажется в зоне риска
Снижение цен и уступки продавцов будут неравномерными и напрямую зависеть от локации и качества жилья. Согласно прогнозам, в Москве сильнее всего спрос просядет на жилой фонд 70-90-х годов постройки, а также на квартиры в пешей доступности от метро в «старой» Москве. В Санкт-Петербурге с избытком предложения столкнутся владельцы квартир в «спальных» районах. В то же время в городах-миллионниках ситуация ожидается более устойчивой, а изменение цен будет происходить преимущественно в рамках альтернативных сделок.
Аналитик «ДОМ.PФ» Михаил Гольдберг в беседе с ТАСС также констатировал, что тенденция к снижению уже наблюдается в некоторых регионах. По итогам 2025 года и первого месяца 2026-го снижение цен фиксировалось в Смоленской, Архангельской и Омской областях, а также в Хакасии. Это подтверждает, что рынок вошел в фазу коррекции, которая будет усиливаться в зависимости от локальных условий.
Ценовые ориентиры апреля
Дмитрий Трепольский привел конкретные ориентиры стоимости квартир в крупнейших городах страны на апрель. По его оценке, однокомнатная квартира в российских городах-миллионниках будет в среднем стоить от 4,2 до 5,5 миллиона рублей, двухкомнатная – 6,5-8,5 миллиона, трехкомнатная – 9,5-13 миллионов рублей.
В Москве ценовой диапазон ожидается следующим:
∎ однокомнатные квартиры: 12,8-15 миллионов рублей;
∎ двухкомнатные: 18,5-22 миллиона рублей;
∎ трехкомнатные: 26-32 миллиона рублей.
Для Санкт-Петербурга прогноз выглядит так:
∎ однокомнатные: 8,2-9,8 миллиона рублей;
∎ двухкомнатные: 12,5-15,5 миллиона рублей;
∎ трехкомнатные: 17,5-23 миллиона рублей.
Эксперт подчеркивает, что апрель может стать удачным временем для покупателей с крупной суммой наличных, которые смогут «поохотиться» за дисконтом. Тем же, кто планирует оформлять ипотеку, он советует подождать еще три-четыре месяца, так как к лету условия кредитования могут смягчиться вслед за ключевой ставкой.
Вторичка против новостроек: конкуренция за покупателя
Ситуация на вторичном рынке усугубляется и положением дел в сегменте новостроек. Несмотря на сохранение адресных программ (семейной, IT-ипотеки), первичный рынок также испытывает трудности. Аналитики прогнозируют падение продаж новостроек до 30 процентов. При этом разница в цене между новостройками и «вторичкой», по данным Сбербанка составлявшая около 34 процентов, в 2026 году может начать сокращаться.
Однако, как отмечает вице-президент Российской гильдии риелторов Андрей Банников, заметного перетока покупателей со вторичного рынка в новостройки не наблюдается. Новостройки утратили ключевое конкурентное преимущество после сворачивания льготной ипотеки, и в ближайший год вряд ли смогут занять доминирующее положение. Это означает, что рынки первичного и вторичного жилья будут бороться за одного и того же ограниченного покупателя, что оказывает дополнительное давление на цены.
Итог: переход к рынку покупателя
Апрель 2026 года, судя по прогнозам экспертов и аналитическим данным, может стать важным маркером окончательного перехода российского рынка вторичного жилья от рынка продавца к рынку покупателя. Отмена массовой льготной ипотеки и высокая стоимость заемных средств лишили продавцов возможности диктовать цены. Те, кому необходимо провести сделку оперативно, будут вынуждены предоставлять все более существенные дисконты, особенно в сегментах с низкой ликвидностью. Реальные цены сделок, вероятно, продолжат свое плавное снижение, и апрель станет лишь первым месяцем, когда этот тренд проявится наиболее отчетливо. Для покупателей, располагающих наличными средствами, открывается «коридор возможностей», который может продлиться до ожидаемого снижения ключевой ставки и последующего оживления рынка.
