В российской практике проектного финансирования жилищного строительства наметились существенные изменения. Группа депутатов внесла в Госдуму законопроект, который может наделить застройщиков правом переносить счета эскроу из одного банка в другой. Ключевое условие – смена кредитной организации должна быть связана с рефинансированием проектного кредита. Эта инициатива призвана усилить конкуренцию в банковском секторе и снизить финансовую нагрузку на девелоперов.
Свобода маневра: суть законодательной инициативы
Документ, опубликованный в электронной базе данных Госдумы, предполагает внесение изменений в действующее законодательство о долевом строительстве. В пояснительной записке авторы законопроекта подчеркивают, что предлагаемая мера направлена на развитие конкуренции при кредитовании застройщиков. Как следствие, у девелоперов появится возможность получать более выгодные условия финансирования, что в конечном итоге должно способствовать своевременному вводу жилья и повышению его доступности для граждан.
На сегодняшний день застройщик, открывший проектное финансирование в конкретном банке, по сути, лишен возможности сменить кредитора до полного завершения строительства и раскрытия счетов эскроу. Это создает ситуацию «привязки» к одной кредитной организации на весь жизненный цикл объекта, который может длиться годами.
Экспертное сообщество: «давно назревшая мера»
Рыночное сообщество встретило инициативу с большим оптимизмом. Директор портала «Всеостройке.pф» Светлана Опрышко в беседе с корреспондентом «Циан.Журнала» назвала предлагаемые изменения очень своевременными. Она подчеркнула, что текущее положение дел ставит девелоперов в жесткую зависимость от банков.
«Сегодня застройщик, привязанный к одному банку, оказывается в его рабстве на весь срок реализации проекта, который может достигать 10-15 лет. Кредитные организации часто пользуются безвыходным положением девелоперов: диктуют ставки, отказывают в увеличении лимитов, не желая адаптировать свои модели под реальные потребности проекта. В итоге страдает стройка, а значит, и люди, которые ждут свои квартиры», – пояснила специалист.
По ее мнению, предлагаемый механизм переноса эскроу-счетов при рефинансировании – это именно то, что нужно для оздоровления рынка. Эксперт обратила внимание, что для граждан, чьи средства хранятся на эскроу, риски не увеличиваются. Деньги как были на защищенных счетах в уполномоченном банке, так и останутся там, учитывая, что кредитовать такие проекты могут только банки, соответствующие строгим требованиям регулятора.
Эффект для бизнеса и себестоимости строительства
Возможность смены банка открывает перед девелоперами новые горизонты для оптимизации бизнеса. Речь идет не только о поиске более низкой процентной ставки. Застройщики смогут выбирать банки-партнеров, готовых более гибко подходить к финансированию уникальных или технически сложных проектов.
Генеральный директор компании Optima Development Давид Худоян обратил внимание на еще один важный аспект. В настоящий момент застройщики несут дополнительные издержки из-за того, что средства на счетах эскроу и ипотечное финансирование зачастую размещены в разных банках. Консолидация этих ресурсов в одной кредитной организации позволит высвободить капитал.
«Возможность консолидации счетов сократит фондирование, высвободив капитал для закупки материалов европейского качества и инженерных систем премиум-уровня. Для девелоперов это означает сохранение рентабельности на уровне примерно 25% без повышения цен для конечного покупателя, что довольно критично в условиях роста стоимости импортных поставок», – поделился спикер. По оценкам эксперта, для проектов в премиальном сегменте эффект может выразиться в росте маржи на 1,2-1,5%, которые можно будет реинвестировать в улучшение архитектурных и инфраструктурных решений.
Контекст: эволюция механизма эскроу в России
Напомним, что с 1 июля 2019 года в России действует обязательная схема проектного финансирования с использованием счетов эскроу. Деньги дольщиков не передаются застройщику напрямую, а депонируются в банке. Строительство ведется за счет кредитных средств, а средства граждан становятся доступны девелоперу только после ввода дома в эксплуатацию. Такой механизм практически исключил появление новых обманутых дольщиков.
По данным Банка России на 1 января 2026 года, количество открытых счетов эскроу превысило 1 миллион штук, а объем размещенных на них средств достиг внушительной суммы в 7,4 трлн рублей. Средства граждан на таких счетах застрахованы на сумму до 10 млн рублей, что делает этот инструмент высоконадежным для покупателей.
Дискуссии о необходимости донастройки механизма проектного финансирования ведутся на всех уровнях. Так, ранее вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз принимал участие в заседании Комиссии по проектному финансированию при Минстрое России, где обсуждались вопросы «гибкой смены банка-эскроу-агента и трансфера остатков эскроу-счетов», а также унификации банковских комиссий. Это подтверждает, что вопрос давно назрел в профессиональном сообществе.
Кроме того, законодатели последовательно расширяют периметр применения эскроу-счетов. С 1 марта 2025 года механизм заработал в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС) по договорам подряда, а с сентября 2026 года ожидается его распространение на строительство гостиниц. Параллельно прорабатываются механизмы защиты прав граждан по уже заключенным договорам и усиление контроля за расходованием средств.
Перспективы: от инициативы к закону
Предложенный законопроект о переносе счетов эскроу может стать следующим логичным шагом в развитии института проектного финансирования. Если документ будет принят, рынок получит работающий механизм рефинансирования строительных проектов. Это не только усилит позиции застройщиков в переговорах с банками, но и будет стимулировать кредитные организации предлагать более качественные и технологичные продукты для девелоперов.
Важно отметить, что инициатива синхронизирована с другими изменениями в законодательстве. В частности, недавно был принят закон о распространении на застройщиков, использующих эскроу-счета, механизма ликвидационного неттинга, что позволяет им более эффективно управлять финансовыми рисками и пользоваться инструментами хеджирования.
Новые правила игры
Инициатива по переносу счетов эскроу знаменует собой переход к более зрелому этапу рынка проектного финансирования. На смену жесткой привязке к одному банку приходит гибкость и конкуренция. Для девелоперов это окно возможностей по оптимизации финансовых потоков и повышению эффективности проектов. Для банков – стимул к совершенствованию своих услуг. А для конечного покупателя, чьи интересы по-прежнему остаются под надежной защитой государства и страховой системы, это потенциальная возможность получить более качественное жилье без роста цен. Остается дождаться рассмотрения законопроекта в парламенте и увидеть, как новые правила заработают на практике.
