Государственная Дума рассмотрела и отклонила законодательную инициативу, предполагавшую введение обязательной нотариальной формы для всех без исключения договоров дарения объектов недвижимости, заключаемых между гражданами. Соответствующее решение было принято в ходе пленарного заседания.
С докладом по данному вопросу выступил член Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству Никита Румянцев. По его словам, предлагаемые поправки в законодательство признаны нецелесообразными. Парламентарий отметил, что предлагаемая авторами законопроекта норма имеет более широкий спектр применения, нежели тот, что был заявлен в пояснительной записке. Это создает предпосылки для расширительного толкования, не предусмотренного изначальной логикой документа.
Кроме того, ключевым аргументом против принятия законопроекта стала его громоздкая юридическая техника. Румянцев охарактеризовал предложенную формулировку как «исключение из исключения», подчеркнув, что она трудна для восприятия и последующего толкования правоприменителями.
«Это может повлечь риски ошибочного правоприменения. Правительство данный законопроект не поддерживает», – цитирует депутата информационное агентство «Интерфакс».
Напомним, что в настоящее время согласно статье 42 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» нотариальное удостоверение требуется для сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности. Однако из этого правила существуют законодательно установленные исключения, в частности, при дарении долей. Законопроект был призван ликвидировать данные исключения, сделав поход к нотариусу обязательным для любого договора дарения между физическими лицами, включая мелкие доли и целые объекты.
Позиция правительства РФ и экспертного сообщества
Отрицательное заключение правительства Российской Федерации стало одним из решающих факторов при принятии решения. В кабинете министров посчитали, что усложнение процедуры дарения путем введения тотального нотариального контроля избыточно и не соответствует принципам снижения административных барьеров. Как ранее отмечали эксперты рынка недвижимости, введение обязательного нотариата для всех договоров дарения привело бы к дополнительным финансовым издержкам для граждан. Стоимость нотариального удостоверения сделки с недвижимостью складывается из государственной пошлины (фиксированной или в процентах от кадастровой стоимости) и оплаты услуг правового и технического характера, что при сделках с недорогими объектами или долями могло бы составить существенную сумму относительно цены самого подарка.
С другой стороны, представители Федеральной нотариальной палаты неоднократно указывали, что участие нотариуса в оформлении дарения, особенно когда речь идет о дарении долей посторонним лицам (не родственникам), является эффективным способом профилактики мошеннических действий, в том числе так называемого «квартирного рейдерства» и вынужденных сделок с социально незащищенными категориями населения.
Развитие института дарения: параллельные законодательные инициативы
Несмотря на отклонение инициативы о тотальном нотариате, законодательная работа в сфере регулирования дарения продолжается. Как ранее сообщал ДОМ.NEWS, значительный резонанс в профессиональной среде вызвал другой законопроект, касающийся реформы договоров дарения и опционов. Его автором также выступил Никита Румянцев.
Документ предполагает внедрение в российское правовое поле института «целевого дарения». Новелла позволяет дарителю устанавливать специальные требования к использованию не только самого переданного имущества, но и доходов, полученных от него одаряемым. В случае нарушения целевого назначения или иных условий, установленных дарителем, законопроект предусматривает последствия в виде отмены дарения и возврата предмета сделки прежнему владельцу.
Инициатива направлена на придание большей гибкости безвозмездным сделкам, что особенно актуально для корпоративных отношений и сложных семейных структур бизнеса. По мнению автора поправок, действующее законодательство в редакции Гражданского кодекса РФ не в полной мере соответствует текущему состоянию делового оборота и запросам рынка на гибкость договорных инструментов. В случае принятия данного закона, он вступит в силу со дня официального опубликования.
Действующий порядок: на что ориентироваться участникам рынка недвижимости
С учетом отклонения поправок о нотариальном удостоверении, для участников рынка недвижимости сохраняется текущий правовой режим. Договор дарения недвижимости между физическими лицами заключается в простой письменной форме, за исключением случаев дарения долей в праве общей долевой собственности (здесь нотариус обязателен, за исключением отдельных изъятий). Собственникам и риелторам важно помнить, что, несмотря на отсутствие требования об обязательном нотариате, письменная форма договора является строго обязательной, а переход права собственности подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Отказ Госдумы от введения сплошного нотариального удостоверения сохраняет за гражданами право выбора: обратиться к нотариусу для дополнительной правовой экспертизы и гарантий «чистоты» сделки либо ограничиться простой письменной формой, что снижает транзакционные издержки, но повышает личную ответственность сторон за юридические последствия. Эксперты рекомендуют прибегать к услугам нотариуса в случаях, когда сделка совершается между лицами, не состоящими в близком родстве, либо при наличии потенциальных наследственных споров в будущем.
