Рынок первичной недвижимости России переживает очередной этап трансформации. Рассрочка, которая в течение последних трех лет служила основным стабилизатором спроса на фоне дорожающей ипотеки, постепенно уступает позиции. Согласно совместному исследованию аналитиков «ДОМ.PФ», Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) и рейтингового агентства НКР, пик популярности этого финансового инструмента уже пройден, и в ближайшие годы рынок вернется к классическим моделям кредитования.
Эволюция инструмента: от 7 до 16 процентов за три года
Траектория роста доли рассрочек в структуре договоров долевого участия (ДДУ) выглядит впечатляюще. В 2022 году на этот механизм приходилось лишь около 7 процентов сделок, однако к концу 2025 года показатель увеличился более чем вдвое – до 16 процентов. В абсолютных цифрах динамика еще более показательна: объем финансовых обязательств по рассрочкам вырос с 300 миллиардов рублей до 1,3-1,4 триллиона рублей.
Причиной столь бурного роста стало сочетание двух факторов: удорожание рыночной ипотеки и сворачивание массовой льготной программы. Рассрочка фактически стала ответом девелоперского сообщества на недоступность банковского кредитования для значительной части покупателей. По состоянию на начало 2026 года более 90 процентов застройщиков предлагают клиентам различные варианты поэтапной оплаты, что подтверждает институционализацию этого инструмента.
Руководитель аналитического центра «ДОМ.PФ» Михаил Гольдберг характеризует произошедшее как вынужденную, но эффективную меру: «Масштабирование рассрочек на фоне высоких рыночных ставок и завершения широкой господдержки было хорошим решением для временного поддержания спроса, и они со своей ролью справились». Однако эксперт подчеркивает, что механизм несет значительные риски для всех участников сделки и отрасли в целом.
Портрет рынка: 30 процентов первый взнос, год после ключей
Исследование фиксирует стандартизацию условий предоставления рассрочки. Наиболее распространенный размер первоначального взноса составляет около 30 процентов от стоимости объекта, а типичный срок погашения ограничивается одним годом после ввода дома в эксплуатацию. Такая структура позволяет покупателям синхронизировать оплату с получением средств от продажи вторичного жилья или с ожидаемым улучшением финансового положения.
Интересно, что, несмотря на широкое предложение со стороны застройщиков, готовность покупателей воспользоваться рассрочкой остается ограниченной. Согласно данным исследования, лишь 38 процентов потенциальных клиентов рассматривают для себя этот вариант. Остальные либо предпочитают традиционную ипотеку, либо не готовы принимать на себя риски, связанные с жесткими графиками платежей.
Региональная структура использования рассрочки демонстрирует заметные диспропорции. В Крыму, Санкт-Петербурге и Ленинградской области доля таких договоров превышает 25 процентов от общего портфеля ДДУ, а совокупный объем обязательств в этих регионах составляет более 250 миллиардов рублей. Москва, сохраняя статус крупнейшего рынка, показывает долю в 15 процентов, но при этом аккумулирует колоссальный объем средств – порядка 577 миллиардов рублей.
Риски и расторжения: тревожная статистика
Одним из наиболее чувствительных аспектов массового применения рассрочек стал рост доли расторжений договоров. Как ранее сообщал ДОМ.NEWS, в начале октября 2025 года этот показатель варьировался от 3 до 15 процентов в зависимости от проекта и региона. Однако эксперты CORE.XP прогнозируют, что в 2026 году доля расторжений может достигнуть 20-30 процентов, если ставка по рыночной ипотеке не снизится до комфортного уровня в 10-12 процентов годовых.
Екатерина Ломтева, директор и руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP, комментирует ситуацию: «Основной причиной расторжений по рассрочке этой осенью по-прежнему остается невозможность получить ипотеку – отказы банков и высокая ставка. Тенденция обусловлена тем, что многие покупатели оформляли рассрочку с надеждой на снижение рыночных ипотечных ставок, которое пока не наступило».
Статистика подтверждает обеспокоенность экспертов. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на начало октября 2025 года средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки составляла 21,24 процента годовых, а на вторичное жилье – 21,22 процента. При таких значениях конвертация рассрочки в ипотечный кредит становится экономически нецелесообразной для большинства покупателей.
Прогнозы и сценарии: возвращение ипотеки
Базовый сценарий, представленный в исследовании, предполагает снижение доли рассрочки до 11,5 процента по итогам 2026 года. Оценки НКР указывают на то, что даже при относительно быстром снижении ключевой ставки до 11 процентов годовых доля рассрочки к концу года останется на уровне около 11 процентов. При более жестком сценарии денежно-кредитной политики показатель может оказаться даже ниже значений, зафиксированных на конец 2025 года.
Михаил Гольдберг формулирует долгосрочную перспективу однозначно: «Когда рыночные ставки снизятся до приемлемых 12 процентов, рассрочка вновь станет редким явлением, используемым в основном при приобретении дорогостоящей недвижимости». По его словам, по мере удешевления ипотеки и застройщики, и покупатели будут все чаще выбирать традиционные кредитные продукты.
Важным фактором, который будет влиять на динамику рынка в 2026-2027 годах, станет возврат в отрасль около 1,3 триллиона рублей, оформленных ранее в виде рассрочек. Эти средства, которые сейчас еще не оплачены покупателями, поступят застройщикам по мере наступления сроков платежей и станут дополнительным источником финансирования строительных проектов.
Макроэкономический контекст: ставки идут вниз
Прогнозы о постепенном вытеснении рассрочки ипотекой базируются на ожиданиях дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики. В аналитической заметке «ДОМ.PФ» отмечается, что рыночные ставки по ипотеке могут опуститься ниже психологической отметки в 15 процентов уже в конце 2026 – начале 2027 года при сохранении текущей траектории снижения ключевой ставки до уровня 12-13 процентов.
Первые признаки этого тренда уже наблюдаются. В начале апреля 2026 года средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке на новостройки впервые с июля 2024 года опустились ниже 20 процентов и составили 19,93 процента годовых. Крупнейшие банки – Сбербанк и ВТБ – объявили о снижении ставок по рыночным программам, что стало прямым следствием решения Банка России опустить ключевую ставку с 15,5 до 15 процентов на заседании 20 марта.
Следующее заседание совета директоров ЦБ, запланированное на 24 апреля, может дать рынку новые сигналы о скорости и масштабах дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики. От этих решений во многом будет зависеть, насколько быстро рассрочка вернется в нишу специализированных продуктов для премиального сегмента.
Смена парадигмы: от вынужденной меры к точечному инструменту
Эксперты CORE.XP фиксируют принципиальное изменение роли рассрочки на московском рынке новостроек. В марте 2026 года доля сделок с использованием этого механизма составляет порядка 30-40 процентов, тогда как в пиковые периоды прошлого года она достигала 50 процентов в среднем по рынку и 60-70 процентов в отдельных проектах.
Екатерина Ломтева резюмирует новое позиционирование инструмента: «Сегодня рассрочка – это инструмент точечной настройки продаж, эффективность которого напрямую зависит от стадии проекта и профиля аудитории». По ее словам, снижение интереса к рассрочке связано с последовательным ужесточением условий со стороны девелоперов, усилением контроля регулятора за рисками, а также с тем, что сами покупатели все реже рассчитывают на возможность последующего перехода в ипотеку на приемлемых условиях.
Важно отметить, что основной массив расторжений приходится на инвестиционно-спекулятивные сделки. Покупатели, приобретающие жилье для собственного проживания, значительно реже отказываются от исполнения обязательств, поскольку более взвешенно подходят к оценке своей финансовой нагрузки. Эта дифференциация позволяет рынку абсорбировать рост расторжений без системных последствий.
Обратная сторона медали: риски для застройщиков и покупателей
Несмотря на то, что механизм рассрочки помог рынку пережить период дорогих денег, эксперты единодушны в оценке сопутствующих рисков. Для застройщиков массовое использование рассрочек означает отложенное поступление средств и повышенную неопределенность в финансовом планировании. По данным Сбербанка, в первом квартале 2025 года лишь 31 процент рассрочек имели регулярные платежи, еще по 45 процентам случаев поступления были нерегулярными, а по 23 процентам – вовсе отсутствовали.
Для покупателей риски связаны прежде всего с жесткими условиями договоров. Типичная схема рассрочки предполагает, что в случае невыполнения обязательств по оплате покупатель теряет не только внесенные средства, но и право на объект недвижимости. В условиях сохраняющейся экономической неопределенности такие условия создают серьезную нагрузку на домохозяйства.
Еще один аспект проблемы – влияние рассрочек на статистику строительной готовности. По данным ТАСС, более 15 процентов жилья в России строится с полугодовым и большим отставанием от плана сдачи, что особенно характерно для регионов с низкой распроданностью, где застройщики возводили объекты с опережением спроса. Хотя эксперты «ДОМ.PФ» заверяют, что системных рисков незавершения проектов в стране нет, синхронизация графиков строительства и поступления платежей остается критически важной задачей.
Новый баланс: ипотека возвращает позиции
Трансформация рынка новостроек в 2026 году будет определяться взаимодействием трех ключевых факторов: динамикой ключевой ставки, скоростью восстановления ипотечного кредитования и способностью застройщиков адаптировать продуктовые линейки к меняющимся условиям. Рассрочка, выполнившая роль стабилизатора в период турбулентности, постепенно возвращается в нишу специализированных инструментов для премиального сегмента и проектов с длительными сроками реализации.
Для профессиональных участников рынка недвижимости это означает необходимость пересмотра стратегий продаж и более точного таргетирования аудитории. Массовый покупатель, ориентированный на приобретение жилья для собственного проживания, будет все чаще выбирать традиционную ипотеку по мере снижения ставок до комфортного уровня. Инвестиционный спрос, напротив, может сохранить интерес к гибким схемам оплаты, особенно в сегменте дорогостоящих объектов.
Отрасль вступает в период нормализации после нескольких лет экстраординарных мер поддержки. Возвращение к классическим моделям финансирования строительства жилья – закономерный этап цикла, свидетельствующий о постепенном восстановлении рыночных механизмов и снижении зависимости от временных инструментов стимулирования спроса.
