Период восстановления строительной отрасли после снижения ключевой ставки может составить от трех до пяти лет. Такой прогноз озвучил генеральный директор группы компаний «Кортрос» Станислав Киселев.
По словам топ-менеджера, главная проблема заключается не только в текущей денежно-кредитной политике, но и в накопленной финансовой нагрузке на уже реализуемые проекты. Даже если регулятор снизит ключевую ставку до 6%, это не даст мгновенного импульса для развития бизнеса.
«Эффективная ставка по проектному финансированию сегодня в три-четыре раза выше, чем по инициативам, которые реализовались по настоящее время. Проекты, запускаемые сейчас, будут реализовываться с низкой маржей, а значит, и запускать новые инициативы теми же темпами, что были раньше, не получится», – пояснил Киселев.
Текущие проекты, находящиеся в активной фазе строительства, отягощены серьезной финансовой нагрузкой. В регионах, по оценкам эксперта, она составляет около 15 000 рублей на каждый квадратный метр. Эта нагрузка складывается не только из удорожания кредитных средств, но и из затрат на создание инженерной инфраструктуры.
Исчерпанный ресурс ЖКХ и новая роль застройщиков
Одним из ключевых вызовов для девелоперов становится физическая неготовность городских коммунальных систем к приему новых объемов жилья. Как отметил Станислав Киселев, за последние пять лет, вводя по миллиону квадратных метров жилья ежегодно, застройщики фактически «выкачали из ЖКХ всю мощность». При этом создание новой инфраструктуры для технического присоединения сегодня в значительной степени переложено на плечи девелоперов, которые не получают в полной мере достаточной государственной поддержки.
Эту проблему подтверждают и отраслевые аналитики. Согласно данным, на которые ссылается президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, затраты на подключение к инженерным сетям в крупных городах значительно возросли, что делает многие проекты, особенно в сегменте комфорт-класса, нерентабельными. Директор по развитию компании Est-a-Tet Роман Родионцев отмечает, что в Москве строить жилье комфорт-класса становится нецелесообразно, девелоперы стремятся выходить в бизнес-сегмент, чтобы компенсировать растущие издержки.
Эффект «предсказуемости» и сжатие инвестиционных возможностей
Еще одним фактором, тормозящим развитие отрасли, Станислав Киселев назвал недостаток предсказуемости политики регулятора. Ужесточение банками требований к ипотеке и ужесточение условий проектного финансирования для заемщиков-девелоперов ведут к сокращению «аппетита к риску».
Финансовые модели компаний теперь формируются с учетом значительных резервов, что неизбежно сокращает ресурсы, которые могли бы быть направлены на новые инвестиции. Данную тенденцию подтверждают и зарубежные наблюдения. Согласно опросу Национального банка Польши (NBP), половина девелоперов ожидает стабильного уровня рентабельности продаж в 2026 году, однако большинство компаний сохраняют осторожный подход к запуску новых проектов из-за высокой стоимости строительства и сложностей с кредитованием. В отчете NBP подчеркивается, что низкие показатели продаж и рост издержек привели к снижению рентабельности проектов.
Контекст рынка: падение запусков и передел рынка
Прогнозы «Кортроса» о длительном восстановлении вписываются в общую картину стагнации отрасли. По данным аналитиков «Яков и партнеры» и Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.PФ), в 2026 году ожидается сокращение ввода многоквартирных домов на 11% (до 41 млн квадратных метров), а объем запуска новых проектов снизится на 14%. Рентабельность строительства новых объектов, по их подсчетам, уже сейчас не превышает 5-10%, что ниже средней ставки проектного финансирования (10,8%). Ранее эксперты прогнозировали, что в 2025 году порядка 30% девелоперов могут получить отрицательную прибыль.
Президент НОСТРОЙ Антон Глушков отмечает, что девелоперы выбрали «осторожную тактику», сведя к минимуму объем новых проектов. В 2025 году выдача разрешений на строительство в России упала на 17,7% по сравнению с предыдущим годом. Это неизбежно приведет к сокращению предложения на рынке через два-три года, когда завершится инвестиционно-строительный цикл уже запущенных объектов.
На этом фоне происходит перераспределение долей рынка. Как отмечают эксперты, крупнейшие девелоперы теряют позиции в Москве и регионах, уступая часть рынка региональным игрокам. За год их доля в экспозиции выросла с 8,4% до 8,9%, а количество реализуемых проектов увеличилось с 37 до 42. В столице доля продаж топ-5 застройщиков снизилась с 56% до 50%.
Перспективы: трансформация, а не мгновенный рост
Таким образом, прогнозы, озвученные экспертами, рисуют картину долгосрочной трансформации рынка, а не быстрого возврата к докризисным объемам. Даже в условиях смягчения денежно-кредитной политики, период восстановления, по оценкам ГК «Кортрос», займет не менее трех-пяти лет.
Строительная отрасль вступает в фазу, где ключевыми факторами становятся не столько доступность ипотеки для конечного покупателя, сколько способность девелоперов выдерживать высокую финансовую нагрузку по старым проектам и решать инфраструктурные задачи, которые ранее не входили в зону их прямой ответственности. Учитывая рекордное снижение объема выдачи новых разрешений на строительство в 2025 году, рынок ожидает период низкой маржинальности и сжатия предложения, который будет сопровождаться консолидацией игроков и усилением роли региональных компаний, способных гибко адаптироваться к новым экономическим реалиям.
