Рынок ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в 2025 году столкнулся с глубокой коррекцией. Согласно данным аналитического центра «ДОМ.PФ», объем выданных кредитов на строительство и покупку частных домов за год сократился на 45%, до 561 млрд рублей. Количество же выданных ипотек в этом сегменте рухнуло на 49%. Это снижение оказалось значительно более резким, чем на рынке жилищного кредитования в целом.
Структурные и конъюнктурные вызовы
Эксперты указывают на совокупность факторов, спровоцировавших кризис спроса.
«В 2025 году сегмент ИЖС столкнулся с рядом сложностей: высокие ставки по рыночной ипотеке, ужесточение предоставления семейной программы – теперь она увязана с продажами через эскроу, временные ограничения выдач сельской ипотеки, рост стоимости строительства. В таких условиях спрос в сегменте был ограничен, а сезонная активность выражена слабее обычного», – пояснила Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циан». По ее словам, данные ЦБ фиксируют сокращение числа ипотек на ИЖС за год втрое, в то время как общее количество жилищных кредитов уменьшилось лишь в полтора раза.
Ключевым драйвером изменений стало обязательное применение эскроу-счетов в льготных госпрограммах, таких как «Семейная ипотека».
«Обязательное введение механизма при работе с госпрограммами – это долгосрочный позитивный шаг для защиты прав дольщиков. Однако в краткосрочной перспективе рынок переживает болезненный период адаптации», – отмечает Марина Шкурко, управляющий партнер Puzzle Realty.
Она подчеркивает, что новые требования к застройщикам – необходимость изменять бизнес-процессы, привлекать собственные или корпоративные средства – временно сократили предложение и повысили себестоимость, что негативно сказалось на активности.
Смена приоритетов заемщиков
Важным следствием сложившейся ситуации стал перелом в предпочтениях клиентов.
«В 2025 году произошел кардинальный перекос спроса: если раньше преобладало кредитование на строительство домов: 61% в 2024 году, то теперь 63% выданных кредитов пришлось на приобретение готовых объектов», – констатирует Марина Шкурко.
На фоне высокой стоимости кредита заемщики стали избегать дополнительных рисков и длительных сроков, связанных со строительством, выбирая готовые решения.
Признаки восстановления и прогнозы
Первые признаки оживления наметились в III квартале 2025 года на фоне начавшегося снижения ключевой ставки Банка России. Более ярким индикатором потенциального восстановления стал мощный всплеск активности в декабре, когда выдача ипотеки на загородную недвижимость за месяц выросла на 78%. Этот факт, по мнению экспертов, свидетельствует об отложенном спросе и чувствительности рынка к улучшению условий.
«Для поддержания спроса необходимо дальнейшее повышение доступности рыночной ипотеки и стабильное финансирование сельской ипотеки», – резюмирует Елена Бобровская.
«Это говорит о том, что при улучшении условий – адаптации рынка к эскроу, развитии проектного финансирования и дальнейшем снижении ставки – сегмент имеет потенциал для роста. ВТБ, например, прогнозирует увеличение выдач в сегменте ИЖС более чем на 30% в 2026 году», – заключает Марина Шкурко.
Таким образом, прошедший год стал для рынка ИЖС периодом структурной перестройки и адаптации к новым правилам игры. Успешность восстановления в 2026 году будет зависеть от скорости завершения этой адаптации, динамики снижения процентных ставок и доступности целевых программ господдержки.
