Механизм эскроу-счетов, ставший обязательным для льготной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство с 1 марта 2025 года, вызвал тектонические сдвиги в сегменте частного домостроения. По оценкам экспертов, в 2026 году от 20 до 40% подрядчиков в сфере ИЖС могут покинуть рынок. Такой прогноз в ходе онлайн-конференции «Технониколь» озвучил основатель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов.
Статистика подтверждает тревожные ожидания. По данным «ДОМ.PФ», из примерно 8000 компаний, заявивших о готовности к работе с эскроу-счетами, реально заключили сделки только около 4300. Другие источники указывают, что из 7000 подрядчиков, заявивших о готовности, на сделки вышли лишь около 3200. При этом 44% из них построили всего по одному-два дома. Как отмечает директор рынков России и СНГ Fam Properties Валерий Тумин, у многих компаний нет ни кредитной истории, ни залоговой массы – банки отказывают в проектном финансировании, и одобренные покупателям ипотечные кредиты зависают без исполнения.
По данным «РБК Недвижимость», структурные изменения в отрасли привели к тому, что квалифицированных подрядчиков становится все меньше. Директор по развитию жилищной сферы «ДОМ.PФ» Евгений Квасенков подчеркивает: дефицит специалистов, готовых работать в легальном поле и по эскроу-счетам, становится ключевым фактором для всего сегмента ИЖС.
Финансовый прессинг: ставки для подрядчиков выросли в разы
Одной из главных причин ухода подрядчиков с рынка стало резкое изменение условий проектного финансирования. Как отметил Валерий Лукинов, подрядчики, которые вошли в программу в 2025 году, могли получить финансирование от «Сбера» и банка «ДОМ.PФ» под 1% годовых. В 2026 году новые подрядчики могут получить финансирование по ставке от 8 до 14% годовых, коммерческие банки выдают кредиты под 22-23% годовых. В результате себестоимость строительства возрастает на 15-20%.
В «ДОМ.PФ» пояснили, что стандартная ставка по кредитному продукту для подрядчиков ИЖС, строящих по договорам подряда со счетами эскроу, всегда находилась на уровне от 6% годовых. В период действия льготной программы субсидирования подрядчики имели возможность привлекать финансирование по ставке 1%.
«В декабре 2025 года действие льготной программы закончилось, о чем мы заблаговременно предупредили клиентов», – сообщили в «ДОМ.PФ».
Генеральный директор компании «АСК Групп» Антон Домбовский в беседе с «Экспертом» рассказал, что банк «ДОМ.PФ» предложил подрядчику подписать дополнительное соглашение с 1 июня 2026 года, которое предполагает увеличение ставки с 1% до 8% годовых.
«Таким образом, дом по «Семейной ипотеке» подорожает для покупателя примерно на 8-9% – это дополнительно около 600 000 рублей», – предупредил Домбовский.
Кроме того, по его словам, подрядчикам добавили плату в размере 1,5% за обслуживание счетов, в том числе по ранее заключенным договорам.
Если компания уже заключила договоры подряда и не была готова к повышению ставок, она может просто не «вписаться» в новую финансовую модель, отметил Антон Домбовский. Как результат, неустойчивые игроки могут начать банкротиться из-за невозможности достроить дома с учетом изменившихся условий.
Кто в зоне риска: мелкие подрядчики уходят первыми
Эксперты сходятся во мнении, что в первую очередь пострадают мелкие подрядчики, которые не имеют достаточного количества управленческих компетенций и свободных денежных средств для перехода на эскроу-счета. Они будут либо уходить вовсе, либо сливаться с более крупными игроками. Сейчас в России зарегистрировано 11 200 компаний, занимающихся ИЖС, однако далеко не все из них реально работают с эскроу.
Особенно уязвимыми оказываются небольшие фирмы, не имеющие достаточной кредитной истории. Ранее подрядчики работали на деньги клиентов, теперь же им приходится искать финансирование самостоятельно, что для большинства небольших компаний становится непреодолимым барьером. Мария Федорова, партнер по развитию проекта клубного поселка «39/19», отмечает, что сокращение числа квалифицированных подрядчиков связано с невозможностью строить объекты за собственные или заемные средства. По ее оценке, уход с рынка может затронуть от 20 до 40% игроков.
По прогнозу Валерия Лукинова, к концу 2026 года рынок могут покинуть до 30% подрядчиков, а часть девелоперских проектов будет заморожена.
«Что касается девелоперов, небольшая часть будет замораживать проекты. Уже сейчас видно, что перестали вводить новые и чуть-чуть замораживают текущие проекты», – сказал Лукинов на пресс-конференции в рамках выставки «Дома России».
Рост цен и ограничение выбора для покупателей
Сокращение числа подрядчиков уже влияет на стоимость загородной недвижимости. При сохранении спроса и снижении предложения цены на дома продолжают расти, а выбор для покупателей сужается. По словам Марии Федоровой, дефицит специалистов приводит к тому, что почти треть одобренных ипотек не реализуется – объекты просто не достраиваются или не выходят на рынок.
Как отмечают эксперты, эскроу-счета, повышая безопасность сделок для покупателей, одновременно удорожают строительство дома в среднем на 15-25%. Принцип действия эскроу-счетов таков: покупатель или банк вносит деньги, кредитная организация замораживает сумму до сдачи дома, а подрядчик получает средства только за готовый объект. Это удобно для дольщиков, но обременительно для девелоперов – все затраты на стройку они несут из своего капитала либо привлекают кредиты, обслуживание которых удорожает строительство до 20%.
Эскроу могут стать обязательными для всей ипотеки
В настоящее время эскроу-счета обязательны только для льготных ипотечных программ на строительство частных домов по договорам подряда. Однако в Госдуму уже внесен законопроект, который предполагает обязательное введение эскроу-счетов для всей ипотеки в сфере ИЖС по договорам подряда.
Авторами документа выступило законодательное собрание Кировской области. В пояснительной записке отмечается, что сейчас многие заказчики предпочитают не включать в договор строительного подряда условие о размещении денег на эскроу-счетах, поскольку это увеличивает стоимость строительства. Но одновременно это несет риски для таких клиентов.
«Это создает потенциальную возможность нарушения прав заказчиков в виде незавершения строительства жилого дома», – отмечают авторы инициативы.
По оценкам Госдумы, в России по состоянию на лето 2026 года насчитывается до 20 000 человек, которые пострадали от недобросовестных подрядчиков в сегменте ИЖС.
Ранее с аналогичным предложением выступали Банк России и «ДОМ.PФ». Председатель Центробанка Эльвира Набиуллина, представляя годовой отчет регулятора в Госдуме, заявила о необходимости распространить механизм эскроу-счетов на ипотечное кредитование ИЖС.
«И мы последовательно выступаем за то, чтобы такие же эскроу-счета вводились в ИЖС, когда берется кредит», – подчеркнула Набиуллина.
Поддержал инициативу и Сбербанк. Зампред правления банка Анатолий Попов заявил: «Сбер поддерживает инициативу использования счетов эскроу для любой ипотеки на ИЖС. Это обеспечивает прозрачность и защиту всех участников сделки, как это уже успешно реализовано на рынке многоквартирных домов при переходе на 214-ФЗ».
Однако, как считают эксперты, расширение эскроу на всю ипотеку может привести к тому, что рынок покинет еще больше компаний.
Прогнозы до 2030 года: консолидация и рост доли эскроу
Несмотря на текущие трудности, государство видит перспективы развития ИЖС с использованием эскроу-счетов. Заместитель гендиректора «ДОМ.PФ» Алексей Ниденс заявил: «Мы верим, что к 2030 году доля ввода строительства ИЖС с помощью эскроу достигнет минимум 23-25%. По нашим оценкам, эта цифра может уйти и за 30% – для этого есть все механизмы». При этом он уточнил, что пока с применением счетов эскроу возводится всего 1,5-2% от общего объема ввода ИЖС.
В Минстрое также ожидают, что к 2030 году около 25% вводимого индивидуального жилья будет строиться с использованием механизма эскроу. Статс-секретарь – заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Юрий Муценек отметил, что по состоянию на 30 апреля на портале «строим.дом.рф» в рамках федерального закона 4000 подрядчиков раскрыли информацию о 27 500 договоров подряда на строительство жилых домов общей площадью почти 3 миллиона квадратных метров. Средняя стоимость договора, по данным Минстроя, составляет порядка 7 миллионов рублей, средняя площадь дома – 106-107 квадратных метров, средний срок строительства – 7,1 месяца.
Для поддержки подрядчиков «ДОМ.PФ» запустил программу зонтичных поручительств.
«Уверены, что такой механизм позволит банкам чуть более активно в большем объеме выдавать кредиты. Соответственно, это поможет сотням подрядчиков выйти на новый для себя рынок, получить финансовое плечо и строить дома для наших людей. По нашим оценкам, это будет порядка 700 подрядчиков», – сказал Алексей Ниденс.
В ожидании новой реальности
Рынок индивидуального жилищного строительства в России переживает самую серьезную трансформацию за последние годы. Введение эскроу-счетов для льготной ипотеки, а вслед за этим – рост ставок по проектному финансированию для подрядчиков с 1% до 8-14% годовых – привели к массовому уходу игроков, не готовых к новым правилам игры. По разным оценкам, рынок могут покинуть от 20 до 40% подрядчиков, а оставшиеся компании будут вынуждены закладывать возросшие затраты в стоимость домов, что неизбежно приведет к росту цен для конечных покупателей.
При этом процесс консолидации рынка, хоть и болезненный, имеет и положительные стороны: повышается прозрачность сделок, снижаются риски для покупателей, а оставшиеся на рынке подрядчики вынуждены соответствовать более высоким стандартам качества и финансовой дисциплины. Государство, в свою очередь, делает ставку на постепенный рост доли ИЖС с эскроу – с нынешних 1,5-2% до 23-30% к 2030 году, запуская механизмы поддержки подрядчиков через зонтичные поручительства и другие инструменты.
Однако ключевой вопрос – успеют ли адаптироваться оставшиеся игроки и не приведет ли дальнейшее расширение эскроу на всю ипотеку к еще более глубокому спаду в сегменте, который еще недавно демонстрировал рекордные показатели ввода. Ответ на этот вопрос будет зависеть от того, насколько эффективно государство сможет балансировать между защитой прав покупателей и созданием приемлемых условий для ведения бизнеса подрядчиками, а также от общей макроэкономической ситуации и траектории ключевой ставки. Пока же рынок ИЖС вступает в фазу жесткого естественного отбора, по итогам которого на плаву останутся только самые устойчивые и адаптивные компании.