С середины 2025 года ключевая ставка Банка России последовательно снижалась – с 21% в июне 2025 года до 14,25% годовых, установленных с 22 июня 2026 года. Это девятое подряд снижение за год привело к заметному удешевлению рыночных ипотечных продуктов и закономерному росту интереса заемщиков к рефинансированию. Однако, как подчеркивают эксперты, переоформление ипотечного кредита – процедура, требующая не только внимательного расчета, но и понимания всех сопутствующих рисков и расходов.
Рефинансирование ипотеки представляет собой заключение нового кредитного договора, в рамках которого банк погашает все обязательства заемщика по первоначальному кредиту. По сути, это перенос долга в другую кредитную организацию (или в тот же банк при наличии собственной программы рефинансирования) на более привлекательных условиях. Однако формально более низкая процентная ставка далеко не всегда означает реальную экономию для заемщика.
Скрытые издержки: страхование, оценка и не только
При оформлении рефинансирования заемщику необходимо учитывать не только новую ставку, но и сопутствующие расходы. Как пояснили эксперты девелоперской компании Dominanta в беседе с «Лентой.ру», речь идет о страховании жизни и недвижимости, оценке объекта, а также регистрационных и нотариальных услугах – расходах, которые могут достигать от 0,5 до 2,5 процента от общей суммы задолженности.
Практика подтверждает эти оценки. По данным финансовых консультантов, дополнительные траты при рефинансировании ипотеки могут составлять около одного процента от суммы кредита на оформление и от 5 до 15 процентов стоимости страховки для обновленного кредита. Некоторые банки требуют повторную оценку залоговой недвижимости, что также влечет дополнительные расходы. В ряде случаев кредитные организации устанавливают сроки, ранее которых оформить рефинансирование невозможно – нередко это три-шесть месяцев с момента выдачи первоначального кредита.
Ипотечный брокер Дмитрий Ракута в комментарии «Аргументам и фактам» отметил, что рефинансирование выгодно только при сокращении ставки по займу на три-четыре процентных пункта.
«По сути, человек получает новый кредит, и, скорее всего, ему придется вновь нести дополнительные траты по нему. Например, оформлять новую страховку или опять заказывать оценку объекта», – пояснил эксперт.
При этом некоторые банки не требуют этого, если заемщик оформляет рефинансирование в той же кредитной организации, где брал первоначальный кредит.
Кандидат экономических наук, доцент кафедры «Финансовый контроль и казначейское дело» Финансового университета при правительстве РФ Инна Ванькович подчеркивает, что решение о рефинансировании должно основываться на комплексной оценке условий нового кредита, размера дополнительных расходов и ожидаемой экономии.
Жесткий отбор: требования банков к заемщикам
Еще один важный нюанс – одобрение нового кредита. При рефинансировании банки предъявляют более жесткие требования, чем при первичной ипотеке. Как заявил Максим Иванов, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам компании Dominanta, значение имеют кредитная история, уровень дохода, текущая долговая нагрузка и состояние залоговой недвижимости.
Эту оценку разделяют и другие эксперты. При рассмотрении заявки на рефинансирование банк учитывает возраст, стаж работы, платежеспособность и текущую кредитную историю заемщика. Шансы на одобрение нового кредита у заемщика с плохой кредитной историей, просрочками и штрафами крайне низкие. Более того, даже при хорошей предлагаемой ставке рефинансирование могут не одобрить, если у заемщика есть другие действующие кредиты, например заем на ремонт или кредитная карта.
Максим Иванов посоветовал перед подачей заявки сравнить несколько банковских предложений и заранее оценить риск отказа. На практике это означает, что заемщику стоит обратиться в три-пять кредитных организаций, изучить их условия и только после этого принимать решение.
Окупаемость как главный критерий
В компании Dominanta отметили, что рефинансирование дает наибольший эффект, когда до конца срока кредита остается много времени и сумма долга значительная. Инструмент чаще оказывается оправданным, если разница между текущей и новой ставкой составляет несколько процентных пунктов и кредит находится в активной фазе погашения. Рефинансирование особенно выгодно, когда остаток задолженности превышает половину от общей суммы займа – в начале срока кредитования основная часть платежей направляется на уплату процентов.
Ключевой параметр, который необходимо рассчитать перед принятием решения, – срок окупаемости рефинансирования. Компенсация за счет снижения ежемесячного платежа может занимать от нескольких месяцев до нескольких лет в зависимости от разницы ставок и суммы кредита. Формула расчета точки окупаемости выглядит следующим образом: расходы на переход, деленные на ежемесячную экономию. Если точка окупаемости составляет, например, десять месяцев, рефинансирование начнет давать чистую экономию только после десятого месяца. Если до конца срока кредита осталось восемь месяцев, переход не окупится.
При этом важно учитывать, что переоформление договора может создать дополнительное давление на бюджет. Процесс оформления занимает время, и в этот период заемщик продолжает платить по старому кредиту и параллельно несет расходы по-новому, что без финансового запаса может создать излишнюю нагрузку.
Рыночный контекст: спрос растет, ставки снижаются
Динамика рынка подтверждает актуальность вопроса. По данным экосистемы недвижимости «М2», с марта 2025 года по март 2026 года число заявок на рефинансирование ипотеки увеличилось в 11 раз, а по сравнению с февралем прошлого года – в 13 раз. Генеральный директор экосистемы «М2», Алексей Завгородний назвал этот всплеск «ярким индикатором разморозки рынка ипотеки».
В IV квартале 2025 года ВТБ и Т-Банк зафиксировали четырехкратный рост сделок по рефинансированию по сравнению с III кварталом, причем тренд сохранился и в начале 2026 года. Однако, несмотря на динамику, доля рефинансирования в общем объеме ипотечных сделок остается низкой – около одного процента – из-за эффекта низкой базы.
Средние рыночные ставки по ипотеке летом 2026 года держатся на уровне от 16 процентов годовых и выше. Более низкая ставка – 6 процентов – доступна только участникам государственных льготных программ. По данным обзора на 8 июля 2026 года, средневзвешенная ставка по рефинансированию составляла 18,34 процента. Некоторые банки, например ПСБ, снизили ставки по программам рефинансирования до 17,69 процента годовых. Как отметила Марина Заботина, директор департамента ипотечного бизнеса ПСБ, «мы наблюдаем устойчивый тренд на восстановление спроса на классические ипотечные программы. Это не временное явление, а системная тенденция».
В первом полугодии 2025 года треть заявок на рефинансирование приходилась на «Семейную ипотеку» – заемщики переоформляли обычный кредит на льготный после рождения ребенка. Однако к августу 2025 года доля таких заявок снизилась до 6 процентов, а более 80 процентов заявок пришлось на тех, кто рассчитывал на рефинансирование по рыночной ставке 23-24 процента.
Перспективы: когда рефинансирование станет массовым
Эксперты ожидают, что рефинансирование кредитов может стать массовым во втором полугодии 2026 года, поскольку ключевая ставка, по прогнозам ЦБ, в следующем году может составить 13-15 процентов годовых, а уже в 2027 году опуститься до 10 процентов. Директор по продукту ИТ-компании TYMY Никита Арзамасцев считает, что реальный всплеск спроса в этом сегменте вероятен, когда ключевая ставка вернется на уровень 13-14 процентов, а средний процент по рефинансированию будет на уровне 15-16 процентов.
Вместе с тем зарубежный опыт показывает, что рефинансирование ипотеки – это универсальный инструмент управления кредитной нагрузкой, активно используемый в зрелых кредитных рынках. В ипотечных системах России и США, как отмечается в аналитических исследованиях, преобладают элементы двухуровневой системы рефинансирования кредитов. В развитых экономиках основным мотивом для рефинансирования также является снижение процентной ставки, позволяющее уменьшить ежемесячный платеж.
При этом глобальный рынок рефинансирования, по оценкам аналитиков, демонстрирует устойчивый рост – ожидаемый темп роста составляет 7,27 процента, причем географически охватываются как зрелые кредитные рынки Северной Америки и Европы, так и быстрорастущие рынки Азиатско-Тихоокеанского региона и Латинской Америки.
Взвешенный подход как залог успеха
Рефинансирование ипотеки в текущих условиях – это не универсальное решение, а индивидуальный финансовый инструмент, эффективность которого зависит от множества факторов: разницы ставок, срока кредита, размера остатка задолженности, сопутствующих расходов и кредитной истории заемщика. Как отмечают эксперты Dominanta, наибольший эффект достигается, когда до окончания срока действия кредита остается значительное время и сумма долга еще велика.
Для заемщиков, оформивших ипотеку на пике высоких ставок, рефинансирование может стать реальным способом снизить ежемесячную нагрузку. Однако принимать решение следует только после тщательного расчета точки окупаемости и сравнения предложений нескольких банков. Важно помнить: экономия на процентной ставке должна превышать все сопутствующие расходы, включая комиссии, страховки и оценку. И, возможно, самое главное – заемщику стоит оценить не только текущую выгоду, но и долгосрочные перспективы изменения ключевой ставки, чтобы не оказаться в ситуации, когда новое рефинансирование потребуется уже через год-два.