На рынке вторичного жилья до сих пор встречается практика, когда в договоре купли-продажи указывается сумма, значительно отличающаяся от реальной цены объекта. Формально продавец получает от покупателя одну сумму, а в документе фиксируется другая, как правило, заниженная. Мотивация проста: уменьшить налоговую базу и сэкономить на уплате налога на доходы физических лиц.
Однако, как предупреждают юристы, опрошенные ТАСС, такая экономия может обернуться для участников сделки финансовыми потерями, судебными разбирательствами, потерей недвижимости и даже уголовной ответственностью.
Адвокат, советник Федеральной палаты адвокатов, председатель Союза молодых адвокатов России Екатерина Худова подчеркивает, что занижение стоимости жилья в договоре – это налоговое правонарушение, которое в зависимости от размера недоимки может перерасти в уголовное преступление по статье 198 Уголовного кодекса. Еще один серьезный риск – признание сделки недействительной с взысканием суммы неосновательного обогащения.
Риски для продавца: от штрафа до лишения свободы
Для продавца основная угроза кроется в нарушении налогового законодательства. Если срок владения квартирой составляет менее минимального установленного законом периода – трех или пяти лет в зависимости от обстоятельств – продавец обязан задекларировать полученный доход и уплатить налог. Сокрытие части суммы путем занижения цены в договоре влечет за собой серьезные санкции.
Как пояснила Екатерина Худова, при выявлении такого нарушения налоговый орган доначисляет налог, а также налагает штраф в размере от 20 до 40 процентов от суммы недоимки. Если же сумма неуплаченного налога превысит 2,7 миллиона рублей, наступает уголовная ответственность по статье 198 УК РФ. Санкции по этой статье предусматривают штраф до 300 тысяч рублей, принудительные работы на срок до одного года, арест на срок до шести месяцев или лишение свободы на срок до одного года.
Управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит отметил, что налоговые и правоохранительные органы активно выявляют подобные схемы. Доказать отсутствие умысла на уклонение от уплаты налогов участникам сделок крайне сложно, а последствием может стать реальное лишение свободы.
Риски для покупателя: потеря денег и квартиры
Если для продавца главная угроза – налоговые претензии, то для покупателя последствия занижения цены могут оказаться разрушительными.
Первый и наиболее очевидный риск – финансовые потери при последующей перепродаже. Как пояснила нотариус Ольга Иванова в беседе с RT, если покупатель в будущем решит продать квартиру до истечения минимального срока владения, он сможет подтвердить свои расходы на приобретение только той суммой, которая указана в договоре. Это означает, что налог ему придется платить с разницы между ценой продажи и заниженной ценой покупки, что значительно увеличивает налоговую нагрузку.
Однако самый опасный сценарий – это признание сделки недействительной. В апреле 2026 года Верховный суд уточнил нюансы признания сделок с жильем недействительными. Как сообщили в московском управлении Росреестра, среди основных причин – заниженная стоимость продажи и банкротство продавца.
Начальник отдела правового обеспечения Росреестра по Москве Артем Коротаев пояснил: «На суде обязательно выяснится, что истец знал о заниженной цене, ведь в договоре стоит его подпись: а значит, он сознательно допустил правонарушение». Если сделка будет признана недействительной, стороны возвращаются в первоначальное положение: продавец получает квартиру обратно, а покупателю возвращается только та сумма, которая была официально указана в договоре. Разницу между реальной и заниженной ценой вернуть практически невозможно.
Банкротство продавца: еще одна угроза для сделки
Особую опасность для покупателей представляет ситуация, когда продавец впоследствии объявляется банкротом. Как отмечают в Росреестре, сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после этого, может быть признана судом недействительной как подозрительная. Более того, суд может признать недействительной продажу жилья, если она была совершена в течение трех лет до принятия заявления о банкротстве и повлекла причинение вреда имущественным правам кредиторов.
В 2026 году число оспоренных сделок с жильем резко выросло: суды все чаще признают недействительными договоры с заниженной стоимостью и сделки, совершенные незадолго до банкротства продавца. Покупатели теряют деньги, а риски растут даже на вторичном рынке.
Старший налоговый консультант IPN Partner Мария Василенко подчеркивает, что особые риски существуют для конечного покупателя, который приобретает жилье на вторичном рынке. Если одна из предыдущих сделок с квартирой будет признана недействительной, суд может аннулировать всю цепочку переходов права собственности, включая последнего владельца. В такой ситуации покупатель рискует потерять и квартиру, и деньги.
Как защитить себя от рисков
В свете ужесточения судебной практики и роста числа банкротств среди собственников жилья эксперты рекомендуют покупателям проявлять повышенную бдительность.
В Росреестре советуют перед покупкой жилья обязательно проверять продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Важно изучить срок владения квартирой и историю перехода прав через выписку из ЕГРН. Чем меньше срок владения объектом недвижимости, тем больше вероятность возникновения притязаний со стороны третьих лиц, прежде всего налоговых органов, а значит, и оснований для признания сделки недействительной. Оптимальным периодом владения для продавца считается срок от трех лет.
Юристы предупреждают: согласие на занижение цены в договоре – это не просто «бумажная формальность», а осознанное участие в правонарушении. Суд может расценить такое поведение как недобросовестное, что затруднит защиту интересов покупателя в случае судебного разбирательства.
От экономии к ответственности
Практика занижения цены при продаже недвижимости, распространенная в прошлые годы, в 2026 году превратилась в одну из самых рискованных схем на рынке жилья. Налоговые и правоохранительные органы активно выявляют такие нарушения, а судебная практика становится все более жесткой.
Для продавца попытка сэкономить на налоге может обернуться доначислением налога, штрафом в размере до 40 процентов от недоимки, а при крупных суммах – уголовным преследованием с реальным лишением свободы.
Для покупателя последствия могут оказаться еще более разрушительными: потеря не только денег, но и самой квартиры. Вернуть удастся лишь сумму, официально указанную в договоре, а разницу – фактически переданные продавцу средства – взыскать будет невозможно.
Как резюмировала Екатерина Худова, признание сделки недействительной несет для покупателя риски, которые могут быть разрушительными в части потери имущества. Юрий Пустовит добавил, что в числе рисков – арест имущества, репутационные потери и гражданские иски.
В условиях, когда рынок недвижимости сталкивается с ростом числа оспоренных сделок и банкротств физических лиц, единственной разумной стратегией для участников сделок остается полная прозрачность. Указание реальной цены в договоре купли-продажи – это не только соблюдение закона, но и защита от финансовых потерь и судебных разбирательств, которые могут длиться годами. Как показывает практика 2026 года, попытка сэкономить на налогах сегодня с высокой вероятностью обернется гораздо более серьезными расходами завтра.
