Эксперт рассказал про главные налоговые ошибки при продаже и покупке комнат

Эксперт по налогам в сфере недвижимости Александр Вешкурцев проанализировал рынок комнат Москвы и рассказал про особенности налогообложения такого жилья.

В мае 2024 года на рынке недвижимости Москвы продаются 1215 комнат. Средняя цена предложения сейчас составляет 5,3 млн рублей. При этом средняя цена за 1 квадратный метр в объектах недвижимости этого формата составляет 319 000 рублей.

Самая доступная комната Москвы, которая сегодня продается на рынке, оценивается в 2,7 млн рублей. Этот бюджет позволит приобрести объект площадью 9 квадратных метров в Зеленограде. Объект находится в 2-комнатной квартире, расположенной на первом этаже. Самая дорогая комната Москвы сейчас выставлена на продажу за 17 млн рублей. Этот бюджет позволит приобрести объект площадью 17 квадратных метров в Мещанском районе столицы.

«Вопросы налогообложения комнат и квартир вызывают достаточно много вопросов у собственников подобных объектов. Начнем с налогообложения комнат и квартир. Различий в этом плане нет: налогообложение зависит от кадастровой стоимости объекта. Кадастровая стоимость комнаты, как правило, ниже, чем у квартиры, но при расчете налога это не играет роли, важно лишь, что у каждого объекта своя кадастровая стоимость. При продаже комнаты, как и квартиры, учитываются сроки владения: минимальные сроки составляют 3 или 5 лет при определенных условиях. В расходы можно включить либо фиксированный налоговый вычет, либо расходы на приобретение, если комната была получена по наследству или дарению, – рассказывает Александр Вешкурцев, налоговый юрист. – Для комнат в коммунальной квартире и общежитии действуют те же правила. Эти объекты являются изолированными и самостоятельными, и их налогообложение идет по кадастровой стоимости. Продажа таких объектов также учитывает минимальные сроки владения и возможные налоговые вычеты.

Налогообложение коммунальных квартир также имеет свои нюансы. Коммунальная квартира представляет собой несколько обособленных помещений, каждое из которых имеет свою кадастровую стоимость и номер. Налог на такие квартиры рассчитывается по каждой комнате отдельно, общее имущество в расчет не включается. Продавать коммунальную квартиру, как единый объект нельзя, только каждую комнату отдельно. Если же объединить комнаты и признать статус обычной квартиры, то и налог будет рассчитан по общим правилам для одной квартиры.

Часто встречающиеся ошибки связаны с объединением или разъединением комнат. Например, если собственник объединяет несколько комнат в одну квартиру и продает ее, минимальные сроки владения будут считаться с момента объединения, а не с даты покупки первой комнаты. Это часто приводит к неожиданным налогам. При разъединении квартиры на комнаты минимальные сроки также начинаются с момента их формирования.

Еще одна распространенная ошибка – несоответствие кадастровой стоимости рыночной. Если комната продается ниже 70% от кадастровой стоимости, это может привести к дополнительным налогам, пеням и штрафам. С этими нюансами стоит быть осторожными, чтобы избежать неприятных сюрпризов при продаже и налогообложении недвижимости».

T.ME/DOMINFORM