Эксперт по налогам Александр Вешкурцев рассказал ДОМ.NEWS о том, как правильно платить налоги при сдаче недвижимости в аренду и зачем это нужно.
«Если налоговая инспекция обнаружит факт сдачи жилья без уплаты налогов, она обязана провести проверку. Это включает в себя документирование фактов аренды, отправку писем с требованием подать декларацию, указать доходы и заплатить налоги. Налоговая может вызывать на допросы и применять другие меры налогового контроля, – рассказывает налоговый юрист Александр Вешкурцев. – Для отслеживания рынка аренды налоговые органы используют разнообразные методы. Они мониторят объявления на популярных площадках, таких как «Авито», «Юла», «Циан» и другие. Анализируется соответствие стоимости аренды рыночным ценам. Хотя в налоговых инспекциях нет штатных сотрудников, которые занимаются этим на постоянной основе, при необходимости проводятся специальные акции и рейды. Например, несколько лет назад во Владимирской области налоговая инспекция провела масштабный анализ объявлений, что привело к тому, что около 50 человек зарегистрировались как индивидуальные предприниматели или самозанятые, начав платить налоги.
Налоговая инспекция использует свои мероприятия не только для фактического контроля, но и для того, чтобы внушить арендодателям страх и подтолкнуть их к добровольному декларированию доходов. Сообщения на официальных сайтах налоговых органов служат не только информированием, но и предупреждением для тех, кто пытается уклониться от уплаты налогов.
Одним из способов, как налоговая узнает о сдаче квартир, является информация от соседей или управляющих компаний. Если в квартире, например, постоянно шумят или происходят инциденты, соседи могут пожаловаться, и эта информация может попасть в налоговую. Также, при вызове полиции в случае нарушений порядка, может быть установлено, что квартира сдается в аренду без оформления.
Что касается налогового обременения, то налог на доходы от аренды может составить значительную часть прибыли, особенно если арендодатель сдает более одной квартиры. Для сдачи одной квартиры можно зарегистрироваться как самозанятый, что является наиболее простым и доступным способом. В этом случае налоговая ставка составляет 4% при сдаче физическому лицу и 6% – юридическому лицу. Если сдается более двух квартир, необходимо зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и приобрести патент либо использовать упрощенную систему налогообложения (УСН). В некоторых регионах ставка по УСН может быть снижена до 1%, что может быть экономически выгодным вариантом.
Помимо законодательной обязанности, уплата налогов способствует развитию инфраструктуры и благоустройству территорий. Налоги идут на поддержание государственных программ, улучшение дорог, парков и других общественных объектов.
Если арендодатель соблюдает все требования закона и платит налоги, он может быть уверен в защите своих прав. В противном случае могут возникнуть вопросы и претензии со стороны налоговых органов. Если же возникает спорная ситуация, всегда можно обратиться в суд. Стоит помнить, что суды, как правило, поддерживают государственные органы. Поэтому для успешного разрешения дела в суде необходимо действовать в рамках закона и иметь грамотную юридическую поддержку».
