Средний возраст жилого объекта, выставляемого на продажу на вторичном рынке России, продолжает увеличиваться. Если в 2023 году усредненный показатель составлял 26 лет, то к началу 2026 года он превысил отметку в 28 лет. Такая динамика, зафиксированная аналитиками, свидетельствует не только о замедлении темпов выбытия ветхого жилья, но и о структурных изменениях в предложении на фоне дорожающей ипотеки и смещения спроса в сторону более доступного старого фонда. Рейтинг городов с самым возрастным жильем возглавил промышленный центр Кузбасса, тогда как звание города с самыми «юными» квартирами на «вторичке» закрепилось за активно застраиваемым Югом России.
Новокузнецк и Волгоград: наследие индустриальной эпохи
Согласно данным, предоставленным сервисом «Циан» агентству РИА «Новости», лидером по среднему возрасту экспонируемой «вторички» стал Новокузнецк. Здесь показатель достигает 44 лет. Вторую строчку с результатом в 38 лет делят Волгоград и Санкт-Петербург. Природа этой статистики в Новокузнецке и Волгограде схожа и уходит корнями в советский период массовой застройки. Как отмечают эксперты, в этих городах высока доля типовых панельных и кирпичных пятиэтажек 1960-1970-х годов постройки (так называемых «хрущевок» и ранних «брежневок»). Дефицит масштабных проектов комплексного развития территорий (КРТ) и относительно невысокие объемы ввода новых домов в последние десятилетия законсервировали возрастную структуру рынка.
Для сравнения: по данным Росстата и информации отраслевого портала «Единый ресурс застройщиков», именно в таких городах с моноэкономикой темпы обновления жилфонда традиционно отстают от среднероссийских. Как ранее сообщал ДОМ.NEWS, в ряде регионов Сибири и Поволжья доля домов старше 1970 года постройки может достигать половины всего многоквартирного фонда, что напрямую влияет на среднюю цену квадратного метра и объем предложения.
Петербургский феномен: 15 процентов дореволюционного жилья в продаже
Если в Новокузнецке и Волгограде возраст определяют панельные микрорайоны, то в Санкт-Петербурге структура старости жилья принципиально иная. Эксперты «Циан» подчеркивают, что в Северной столице остается значительным объем предложения в домах дореволюционной постройки. Доля таких квартир в экспозиции составляет 15 процентов, тогда как в среднем по другим крупным городам страны этот показатель не превышает 0,3 процента. Речь идет о капитальных стенах исторического центра, зданиях конца XIX – начала XX века, прошедших или требующих капитального ремонта. Этот сегмент формирует особый микроклимат петербургского рынка недвижимости, где покупатель часто выбирает не просто квадратные метры, а «историю места», мирясь с рисками состояния перекрытий и сложностями перепланировок.
Международный контекст подтверждает, что наличие исторического фонда является глобальным драйвером удорожания недвижимости в центральных районах (premium historic stock), но одновременно увеличивает средний возраст предложения по городу в целом. Исследования Urban Land Institute показывают, что в европейских столицах с сопоставимой исторической застройкой, таких как Рим или Прага, средний возраст экспонируемого жилья также может превышать 40-50 лет именно за счет вкраплений объектов в исторических центрах.
Где продается самая молодая «вторичка»
Антиподом стареющего фонда промышленных центров выступают динамично развивающиеся города Юга России, Урала и Калининградской области. Согласно исследованию, в Краснодаре, Тюмени и Ставрополе средний возраст готовых квартир в продаже не превышает 15-20 лет. Примечательно, что от трети до половины всего объема предложения в этих локациях составляют дома, построенные за последние десять лет. Это прямое следствие рекордных объемов ввода жилья. Только Краснодарский край и Тюменская область на протяжении последних лет стабильно входят в топ-3 регионов по строительству многоквартирного жилья на душу населения, что неизбежно омолаживает вторичный рынок за счет перетока инвестиционных квартир из новостроек.
В ту же категорию относительно «молодых» рынков аналитики относят Ростов-на-Дону, Новосибирск, Калининград и Ленинградскую область (без учета самого Петербурга). Москва с показателем в 29 лет находится ровно посередине выборки, балансируя между массивами старой панельной застройки спальных районов и огромным объемом современного жилья бизнес- и комфорт-класса, введенного в последние 10-15 лет.
Контекст рынка: сдача с опозданием и риски старого фонда
На фоне анализа возраста квартир, участники рынка продолжают фиксировать проблемы и в сегменте нового строительства. Ранее эксперты подсчитали, что в настоящее время с нарушением изначально заявленных сроков сдается каждый восьмой квадратный метр возводимого жилья. Эта тенденция вынуждает часть покупателей либо откладывать решение квартирного вопроса, либо смотреть в сторону готового жилья, пусть даже и возрастного. Задержки ввода новостроек косвенно поддерживают спрос на «вторичку» и замедляют процесс естественного выбытия старого жилфонда.
Таким образом, портрет российского рынка жилья становится все более контрастным. С одной стороны – стагнирующий в возрасте (44 года) фонд промышленных городов Кузбасса, требующий программ реновации. С другой – бурно растущие рынки Кубани, где возраст домов сопоставим с молодыми американскими штатами периода активной субурбанизации. Инвесторам и профессиональным участникам рынка недвижимости стоит учитывать этот дисбаланс: потенциал для роста стоимости квадратного метра в локациях с изношенным фондом ограничен состоянием инфраструктуры, тогда как в «молодых» городах конкуренция с первичным рынком продолжает сдерживать цены на вторичное жилье, несмотря на его техническую новизну.
