В январе 2026 года объем выдач кредитов с эскроу в банке «ДОМ.PФ» достиг почти 2,4 миллиарда рублей, что соответствует средним показателям конца предыдущего года. Аналитики кредитной организации связывают подъем покупательской активности со стремлением клиентов получить готовый дом к лету: по статистике банка, подрядчики в среднем сдают объекты через пять месяцев после начала финансирования и работ.
«В январе объем выдач с эскроу составил почти 2,4 млрд рублей, что соответствует средним темпам конца года. Механизм эскроу стал востребованным рыночным инструментом, который защищает средства заказчиков и помогает подрядчикам наращивать количество проектов и объем своего бизнеса», – рассказала вице-президент банка «ДОМ.PФ» Анна Корнелюк.
Этот механизм обязателен для сделок с государственной поддержкой, такой как семейная, IT- или сельская ипотека, что стимулирует переход на эскроу-счета. В целом рынок индивидуального жилищного строительства демонстрирует ускорение: по данным портала «строим.дом.pф», подрядчики запланировали ввод около 1,5 миллиона квадратных метров жилья в 2026 году – почти вдвое больше, чем 0,8 миллиона квадратных метров в 2025 году. Прогнозы аналитиков «Лемана ПРО» («Леруа Мерлен») предполагают рост числа новых домов индивидуального жилищного строительства до 944 000 единиц к концу 2026 года, что на 22 процента превысит уровень 2024 года.
Мнения экспертов о динамике рынка
Управляющий партнер Puzzle Realty Марина Шкурко оценивает зафиксированный рост как переток существующих сделок в защищенную форму расчетов, а не взрывной спрос. «Зафиксированный всплеск активности в сегменте ИЖС с эскроу – явление не столько рыночное, сколько статистическое и инфраструктурное. Это не взрывной рост спроса, а переток уже существующих сделок в новую, более защищенную форму расчетов. Нет всплеска спроса, есть формальность», – отметила она. По ее данным, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области за год прошло около 4800 сделок по покупке земельных участков – объем, сопоставимый с 2019 годом, что указывает на стагнацию.
Сезонное оживление присутствует, но сравнимо с прошлыми годами, а использование эскроу стало рыночным требованием. Рост цен на объекты объясняется дополнительными издержками подрядчиков: банковским сопровождением, проектным финансированием и налогами.
«Все сделки с привлечением государственной поддержки – будь то семейная, IT- или сельская ипотека – теперь в обязательном порядке проводятся через счета эскроу. Рынок просто начал официально оформлять то, что раньше могло проходить по другим схемам», – добавила Марина Шкурко.
Прогнозы и ограничения на 2026 год
Несмотря на локальный рост в эскроу-проектах, их доля на рынке индивидуального жилищного строительства остается низкой: в 2026 году ожидается всего 1,6 процента от общего объема в 49 миллионов квадратных метров, или 800 000 квадратных метров. Минстрой ранее прогнозировал возведение около 52 тысяч домов с эскроу в 2026 году – порядка 10 процентов от всего строительства индивидуального жилищного строительства. Директор по развитию жилищной сферы «ДОМ.PФ» Евгений Квасенков подчеркивает необходимость развития цивилизованного рынка для защиты средств граждан и привлечения профессиональных застройщиков.
Центробанк ужесточил требования к ипотеке на индивидуальное жилищное строительство: с января 2026 года лимит кредитов для заемщиков с платежной нагрузкой более 80 процентов снижен до 20 процентов от общего объема. Это связано с высокой долей закредитованных клиентов в сегменте – 29 процентов по итогам второго квартала 2025 года. Руководитель отдела аналитики «Лемана ПРО» Екатерина Жмурова отмечает смещение спроса к комплексным решениям «под ключ»: «Потребительский спрос будет постепенно смещаться в сторону комплексных решений, когда потребность в строительстве дома закрывается силами профессиональных мастеров «под ключ». В ответ на этот запрос в ближайшие 2-3 года будет стремительно расти и предложение на рынке строительства ИЖС силами профессионалов».
Затраты профессиональных строителей на материалы превысят 2,5 триллиона рублей к концу 2026 года, что на 14 процентов больше текущего уровня. Средняя площадь домов снижается: в 2023 году – 116 квадратных метров у профессионалов и 106 – у самстроя.
Перспективы развития сегмента
Основатель Open Village Владислав Копица не фиксирует всплеска спроса на дома высокой готовности, отмечая предпочтение покупателей отделки white box из-за ограниченных финансов. Руководитель АПС ДСК Александр Кальсин указывает на стагнацию: до 60 процентов поселков пустуют, новые проекты тормозятся ростом цен на землю, социальной нагрузкой и предстоящим повышением налога на добавленную стоимость. В 14 регионах строится 20 малоэтажных комплексов с 1200 домов общей площадью 174 900 квадратных метров, из которых 248 уже готовы.
Потенциальный спрос на частные дома достигает одного миллиона единиц ежегодно, а к 2030 году потребуется 5,5 миллиона домов. Механизм эскроу, введенный с марта 2025 года, повышает прозрачность, но увеличивает издержки, отсеивая мелких игроков: среди подрядчиков 64 процента – индивидуальные предприниматели.
Рынок индивидуального жилищного строительства остается драйвером строительной отрасли, с прогнозом роста числа профессиональных участников до 140 000 к 2026 году.
