С 10 марта 2026 года в России вступил в силу обновленный порядок финансового контроля за операциями на рынке недвижимости. Корректировки, внесенные в 115-ФЗ, меняют подход к определению сделок, попадающих под пристальное внимание надзорного органа. В профессиональной среде это уже называют не усилением давления, а качественной перенастройкой системы, направленной на снижение административной нагрузки на добросовестных участников рынка. Председатель комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов детально разъяснил нюансы новых правил, которые вводят дифференцированные пороги для разных категорий участников сделок.
Банки и риелторы: почему пороги разные
Ключевое нововведение заключается в отказе от единой планки в 5 млн рублей для всех. Как следует из приказа Росфинмониторинга, теперь пороговые суммы будут зависеть от того, кто именно проводит операцию.
Для кредитных организаций и филиалов иностранных банков порог обязательного контроля существенно повышен – до 75 млн рублей. Это означает, что сделки, сумма которых ниже этой планки, не будут автоматически попадать в обязательные отчеты, направляемые в финразведку. Однако для компаний-посредников (агентств недвижимости и индивидуальных предпринимателей, оказывающих услуги при купле-продаже) порог остался на прежнем уровне – 5 млн рублей.
Как пояснил Сергей Гаврилов, «отдельного внимания заслуживает дифференцированный подход к порогам». Такая разница в цифрах обусловлена логикой риск-ориентированного подхода. По словам депутата, посреднический канал традиционно несет больше рисков с точки зрения отмывания средств. Государство настраивает контроль в зависимости от типа участника рынка, делая ставку на те звенья цепи, где прозрачность финансовых потоков исторически ниже.
Не квартира, а деньги: что именно попадет под мониторинг
Важно понимать, что объектом контроля становится не объект недвижимости и не право собственности на него, а исключительно денежная операция по сделке. Это принципиальный момент, который подчеркнул Сергей Гаврилов в своем комментарии для ТАСС.
«Обязанность по передаче сведений в Росфинмониторинг возложена не на покупателя и не на продавца, а на организации из так называемого антиотмывочного контура», – отметил парламентарий.
Таким образом, от граждан не требуется подавать какие-либо дополнительные уведомления. Вся нагрузка ложится на банки и посредников, которые обязаны передавать сведения в Росфинмониторинг. Сделать это они должны будут в установленном порядке: передача данных для кредитных организаций и посредников начнется с 1 апреля 2026 года. При этом под контроль подпадают как наличные, так и безналичные расчеты.
Инфляция и эффективность: почему порог вырос именно до 75 млн
Повышение порога для банков выглядит особенно заметным – с 5 до 75 млн рублей. Это решение имеет под собой сразу несколько оснований. Как отмечает эксперт в сфере противодействия легализации доходов Павел Смыслов, главный драйвер изменений – инфляция цен на недвижимость. Исторически порог в 3-5 млн рублей на практике приводил к тотальному контролю, когда «что ни сделка – отчет». Это создавало огромный массив рутинной отчетности, в которой терялись действительно значимые сигналы.
Сумма в 75 млн рублей выбрана не случайно. В пересчете на валюту это около 1 млн долларов по текущему курсу, что маркирует вход в премиальный сегмент рынка. Сделки такого уровня несут в себе и более высокие потенциальные риски легализации крупных сумм, полученных преступным путем.
Кроме того, повышение планки позволяет оптимизировать работу самой системы ПОД/ФТ (противодействия отмыванию доходов и финансированию терроризма). Банки освобождаются от необходимости «репортить» типовые покупки квартир, которые составляют около 90% рынка. Это позволяет сосредоточить ресурсы на анализе сложных и действительно подозрительных транзакций, а не на обработке стандартных ипотечных сделок.
Важно отметить, что это уже не первое повышение порога за последние годы. Как напоминает журнал «Эксперт», предыдущее повышение произошло в 2022 году (с 3 до 5 млн рублей) по инициативе главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, которая указывала на устаревший характер прежних сумм.
Риски и реальность: чего ждать рынку
В профессиональном сообществе новый порядок оценивают позитивно. Это не запретительная или стимулирующая мера, а именно настройка отчетных процедур. Для добросовестных участников сделок изменения несут только плюсы. Ожидается незначительное ускорение проведения стандартных расчетов, поскольку банкам больше не потребуется тратить время на формальную проверку по суммовому признаку.
Сергей Гаврилов также отметил, что крупные денежные расчеты за недвижимость исторически остаются удобным каналом для маскировки сомнительных средств. Новый порядок дает государству инструмент мониторинга крупных потоков еще на этапе проведения расчета, то есть до момента возможных разбирательств. Это значит, что схемы с фиктивным посредничеством и непрозрачными цепочками оплаты теперь будет выявить значительно легче.
Резюме для профессионалов
Таким образом, с 10 марта 2026 года рынок недвижимости переходит на двухуровневую систему финансового мониторинга:
∎ Банковский сектор фокусируется на действительно крупных сделках (от 75 млн рублей), где риски легализации наиболее высоки.
∎ Посреднические структуры остаются под более жестким контролем (от 5 млн рублей), что обусловлено их ключевой ролью в формировании схем движения средств.
Эта эволюция регулирования, как отмечают эксперты, отражает стремление государства сделать контроль «умнее», снижая издержки для бизнеса без ущерба для безопасности финансовой системы. Для профессиональных участников рынка это сигнал к тому, чтобы актуализировать внутренние процедуры комплаенса и быть готовыми к новым правилам взаимодействия с надзорными органами с 1 апреля 2026 года.
