После периода стагнации, вызванной экстремально высокой ключевой ставкой, на российском ипотечном рынке наметился новый тренд. Согласно данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в январе 2026 года заемщики досрочно погасили жилищные кредиты на общую сумму 93,3 млрд рублей. Этот показатель на 11,9% превышает результат января предыдущего года, когда объем досрочных погашений составлял 83,39 млрд рублей.
Однако этот всплеск активности пока не переломил тенденцию прошлого года. По итогам 2025 года сумма досрочно погашенной ипотеки снизилась на 10,1% – до 1,16 трлн рублей с 1,29 трлн рублей в 2024-м. Такая динамика указывает на глубокие изменения в поведении заемщиков, которые теперь делятся на два противоположных лагеря в зависимости от условий своего кредита.
Региональная проекция столиц
Традиционно основной объем досрочных платежей приходится на регионы с высоким уровнем деловой активности и концентрацией дорогого жилья. Безусловным лидером января 2026 года стал Центральный федеральный округ, где заемщики направили на досрочное погашение 31,27 млрд рублей. При этом Москва и Московская область аккумулировали основную часть этих средств – 22,67 млрд рублей.
В Приволжском федеральном округе объем досрочных выплат достиг 17,11 млрд рублей, что обеспечило ему второе место. Тройку лидеров замыкает Северо-Западный федеральный округ с показателем 11,25 млрд рублей, где 7,25 млрд рублей пришлось на Санкт-Петербург и Ленинградскую область.
Интересна структура погашений в Уральском федеральном округе. По данным ОКБ, приведенным агентством «УралБизнесКонсалтинг», в январе 2026 года жители УрФО направили на досрочное погашение ипотеки 9,22 млрд рублей. Примечательно, что это составило лишь 33% от общего объема досрочных выплат по всем видам кредитов в округе (27,75 млрд рублей). Остальные средства ушли на закрытие потребительских кредитов и автокредитов, что говорит о комплексном подходе населения к снижению долговой нагрузки. Самый низкий объем досрочных погашений ипотеки в январе, как и ожидалось, зафиксирован в Северо-Кавказском федеральном округе – 2,14 млрд рублей.
Эффект ключевой ставки и дилемма заемщика
Почему же в начале 2026 года россияне активизировались в части досрочных платежей, хотя годом ранее наблюдался спад? Ключевой фактор – динамика ключевой ставки Центрального банка. Своего пика в 21% она достигла в конце 2024 года и оставалась на этом уровне до середины 2025-го, после чего началось постепенное смягчение денежно-кредитной политики. В январе 2026 года ставка составляла уже 16%, а в середине февраля снизилась до 15,5%.
Как пояснили в ОКБ, это привело к снижению доходности по банковским вкладам, и заемщикам, взявшим кредиты по пиковым ставкам, вновь стало выгоднее снимать накопления и закрывать дорогие долги.
«В новых условиях для заёмщиков с рыночной ставкой досрочное погашение выступает тактическим ответом на её высокую стоимость. Льготные программы снимают необходимость в спешке, позволяя клиентам направлять свободные деньги на вклады или другие инструменты инвестиций», – комментирует ситуацию старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ Алексей Охорзин.
Эту дихотомию подтверждает и статистика крупнейших банков. ВТБ проанализировал активность клиентов, оформивших рыночную ипотеку в 2025 году. Оказалось, что каждый пятый из них полностью закрыл кредит, а более половины (54%) гасили его в среднем в пять раз быстрее графика. Для сравнения, в 2024 году полностью погашен был лишь один из десяти оформленных договоров. Пользователи же льготных программ, наоборот, резко сократили долю дополнительных платежей – с 46% до 29%.
Это поведение полностью укладывается в финансовую логику. Как объяснил завкафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов, при ставке по льготной ипотеке в 3-8% и доходности по депозитам в 18-23% досрочное погашение теряет смысл.
«Понятно, что выплатить основной долг за счет таких доходов вряд ли получится, но вот полностью компенсировать проценты по кредиту абсолютно реально», – отметил эксперт в беседе с журналом «Эксперт».
От советского менталитета к инвестиционному подходу
Смена поколений также вносит коррективы в статистику. Директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев обращает внимание на изменение психологии покупателей. Ядро аудитории сегодня – люди 25-35 лет, которые относятся к долгам как к рабочему инструменту, а не как к бремени, которое нужно немедленно скинуть. Однако прагматизм берет верх там, где речь идет о действительно дорогих деньгах.
Финансовый эксперт Дмитрий Трепольский рекомендует досрочно гасить только те кредиты, которые были взяты на рыночных условиях под высокий процент (до 20%) в 2024-2025 годах. Для владельцев льготной ипотеки со ставками 7–9% спешка не просто не нужна, а является финансовой ошибкой, так как они лишаются возможности зарабатывать на процентах по вкладам.
И все же, несмотря на январский рост, объем досрочно погашенной ипотеки (93,3 млрд руб.) пока существенно уступает объемам новых выдач. По данным «ДОМ.PФ», только в январе 2026 года было выдано кредитов на 430 млрд рублей. Это значит, что ипотечный портфель продолжает расти, а основной драйвер активности на рынке – льготные программы – пока не создает предпосылок для шквала досрочных погашений.
Перспективы рефинансирования
Эксперты сходятся во мнении, что по мере дальнейшего снижения ключевой ставки нас ждет не столько волна досрочных погашений за счет собственных средств, сколько бум рефинансирования. Заемщики с рыночными ставками 20% и выше будут стремиться перекредитоваться на более выгодных условиях, как только разница между старыми и новыми ставками достигнет экономически целесообразного уровня. Именно этот процесс, а не стремление «раздать долги», будет определять статистику полного досрочного погашения в ближайшие кварталы. Пока же январь 2026 года продемонстрировал, что рынок чутко реагирует на макроэкономические сигналы, и любое снижение ставок немедленно возвращает интерес заемщиков к оптимизации своей кредитной нагрузки.
