Аналитики компании «Метриум» изучили, как изменилась средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы за последние пять лет в разрезе округов и сегментов. Одним из лидеров роста стал Западный административный округ, где новостройки массового сегмента подорожали на 106%, а премиального – на 89%.
Эксперты отмечают, что зафиксированные колебания не всегда означают прямое удорожание всех проектов в отдельно взятом округе. Нередко изменение среднего показателя обусловлено трансформацией структуры предложения: на рынок выходят новые, более дорогие жилые комплексы, что и сдвигает среднюю цену вверх. При этом на рынке могут оставаться и более доступные варианты в новостройках, вышедшие в продажу ранее. Кроме того, на динамику цен влияет стадия готовности проектов.
Массовый сегмент: ЮВАО, ЗАО, СВАО
В массовом сегменте новостроек самый заметный рост цен зафиксирован в Юго-Восточном административном округе, где средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 133%. Если пять лет назад она составляла 170 900 рублей, то сейчас достигла 399 000 рублей. При этом только за последние 12 месяцев новостройки в ЮВАО подорожали на 25%. Второе место занимает Западный административный округ (рост на 106%). Здесь за пять лет цена квадратного метра выросла с 222 000 до 457 800 рублей, а годовая динамика составила 21%. Замыкает тройку лидеров Северо-Восточный административный округ с подорожанием на 96% – с 200 800 до 392 900 рублей. За последний год цены в СВАО увеличились на 22%.
В лидирующих по росту цен округах массового сегмента предложение за пять лет изменилось разнонаправленно. В Юго-Восточном округе, где цены выросли больше всего, объем предложения сократился на 61% – с 4700 до 1800 квартир и апартаментов. В Западном округе, напротив, число доступных вариантов увеличилось на 18% – с 1800 до 2100. В Северо-Восточном округе предложение уменьшилось на 22% – с 1600 до 1300 вариантов в продаже.
«Лидерство Юго-Восточного округа по росту цен – закономерный результат градостроительных изменений, которые произошли здесь за последние годы, – поясняет Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»). – Драйвером стало развитие транспортной сети: запуск Некрасовской линии метро, открытие нескольких станций Большой кольцевой линии и интеграция Московского скоростного диаметра. Параллельно идет масштабный редевелопмент промышленных территорий, на месте которых появляются современные жилые кварталы с качественной средой, что кардинально меняет социальный портрет округа. Наш проект, жилой комплекс «Первый Рязанский», как раз пример такого комплексного освоения территории, где мы создаем полноценную комфортную среду для жизни. Поэтому стремительный рост цен в округе логичен, ведь он стартовал с низкой базы, но благодаря качественным преобразованиям быстро сокращает ценовое отставание от других районов Москвы».
Бизнес-класс: ВАО, СЗАО, ЮЗАО
В бизнес-классе первенство по росту цен за пятилетку принадлежит ВАО, где квадратный метр подорожал на 110%. В 2020 году он стоил в среднем 241 600 рублей, а сегодня его стоимость достигает 507 100 рублей. За последний год рост составил 1%. Второе место занял СЗАО, где зафиксирован рост на 109%, с 256 600 до 535 800 рублей за квадратный метр. За прошедшие 12 месяцев новостройки бизнес-класса здесь подорожали на 14%. На третьей строчке – ЮВАО с динамикой в 98%. Цена увеличилась с 233 000 до 461 300 рублей, а за год – на 9%.
В новостройках бизнес-класса в округах-лидерах по росту цен заметно увеличилось и предложение за пять лет. Наиболее яркая динамика зафиксирована в Восточном округе, где число квартир и апартаментов в продаже выросло в 24 раза – с 49 до 1200 штук. В Северо-Западном округе, занявшем второе место по росту цен, экспозиция увеличилась на 55% – с 2100 до 3200 вариантов. В Юго-Восточном округе предложение выросло на 28%, с 1400 до 1800 доступных для покупки квартир и апартаментов.
«Потенциал Восточного округа долгое время был недооценен, однако сегодня мы видим переосмысление его наиболее привлекательных локаций, – отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» (девелопер «Evopark Измайлово», «Evopark Сокольники», «UNO.Соколиная гора» в ВАО). – Такие исторически сложившиеся районы, как Преображенское, Соколиная гора или Перово, всегда обладали высоким статусом благодаря близости к центру, уникальной исторической застройке и, конечно, соседству с крупными зелеными зонами в виде Измайловского парка и парка «Сокольники». При этом стоимость недвижимости здесь оставалась более привлекательной по сравнению с другими, престижными районами Москвы. Сегодня покупатели ищут именно такое сочетание: комфорт, природное окружение и транспортная доступность по разумной цене. Клиентов интересуют проекты, которые гармонично вписаны в контекст района и позволяют наслаждаться всеми преимуществами жизни рядом с одними из лучших парков столицы, как, например, ЖК «Evopark Измайлово», «Evopark Сокольники», «UNO.Соколиная гора».
Премиум-класс: ЗАО, ЦАО, СВАО
В премиальном сегменте лидером по росту цен стал ЗАО, где за пять лет средняя стоимость квадратного метра выросла на 89%, с 491 400 до 930 200 рублей. За последний год новостройки здесь подорожали на 20%. На втором месте – ЦАО с ростом на 86%. Здесь цена увеличилась с 614 000 до 1,14 млн рублей, а годовая динамика составила 19%. Третье место занимает СВАО, где зафиксирован рост на 80%. Стоимость квадратного метра выросла с 349 000 до 628 500 рублей, а за прошедшие 12 месяцев – на 16%.
В премиальном сегменте изменение объема предложения в округах-лидерах было разнонаправленным. В ЗАО, который показал самый высокий рост цен, число квартир и апартаментов в продаже увеличилось в 3,6 раза – с 325 до 1200 вариантов. В ЦАО, напротив, экспозиция сократилась на 26%, с 1300 до 976 единиц. В Северо-Восточном округе предложение выросло почти в 8,6 раза – с 108 до 926 квартир и апартаментов, что во многом объясняется низкой базой предложения пять лет назад. В СЗАО, на первый взгляд, тренд обратный – средняя стоимость квадратного метра сейчас оказалась на 10%, однако это не связано с тем, что цены в округе сократились. Изменилась структура предложения – появились в продаже относительно недорогие проекты.
«Трансформация ЗАО в «новый ЦАО» – это закономерный тренд, который мы наблюдаем уже не первый год, – комментирует Анастасия Римская, коммерческий директор «Град Девелопмент» (девелопер премиального жилого комплекса «Айс Тауэрс»). – Эта локация давно привлекает аудиторию со сложными запросами благодаря уникальному сочетанию преимуществ: благоприятной экологии, обилию парков, однородной социальной среде и близости к центру. Спрос на качественную премиальную недвижимость здесь стабильно превышает предложение, что подталкивает цены вверх. Среди прочих преимуществ ЗАО – возможность реализовать масштабные, высотные проекты премиального уровня, что в ЦАО встречается крайне редко в силу ограниченности строительных правил. Новые проекты, такие как наш жилой комплекс «Айс Тауэрс», отвечают на этот запрос – премиум-класс, природное окружение, знаковая архитектура. Поэтому дальнейший рост стоимости недвижимости в этой локации – логичное следствие высокого интереса со стороны покупателей, которые ищут комфорт и статус за пределами исторического центра».
