Налоги на коммерческую недвижимость: что нужно знать владельцам стрит-ретейла?

Эксперт по налогам в сфере недвижимости Александр Вешкурцев проанализировали сегмент стрит-ретейла и рассказал ДОМ.NEWS о ключевых особенностях налогообложения коммерческих помещений.

Рынок коммерческой недвижимости России активно развивается. Одним из самых востребованных и распространенных арендаторов в сегменте стрит-ретейла являются алкомаркеты.

В мае 2024 года в 16 городах-миллионниках работает 25 800 алкомаркетов. С августа 2023 года количество подобных предприятий выросло на 24,3% или на 5000 точек.

Больше всего алкомаркетов работает в Москве и пригородах столицы – 6100 заведений. С августа прошлого года количество точек выросло на 13,9% или на 743 предприятия.

Вторым городом России по количеству алкомаркетов стал Санкт-Петербург с 3100 подобных заведений. С августа этот рынок в Северной столице вырос на 10,4% или на 293 объекта.

С августа 2023 года по май 2024 года во всех городах-миллионниках количество алкомаркетов выросло.

«Налогообложение коммерческой недвижимости в России имеет ряд особенностей, отличающих его от налогообложения жилых объектов, – говорит налоговый юрист Александр Вешкурцев, налоговый юрист. – Прежде всего, необходимо учитывать, что продажа коммерческой недвижимости всегда сопровождается необходимостью декларировать доход, независимо от срока владения. Это касается любого использования недвижимости в бизнесе – будь то аренда, офис, склад или производственная площадка. В отличие от жилой недвижимости, где существует минимальный срок владения, по истечении которого доход от продажи освобождается от налога, для коммерческой недвижимости таких льгот не предусмотрено. Таким образом, при продаже коммерческого объекта необходимо учитывать систему налогообложения, на которой находится собственник, и декларировать доход от продажи в любом случае.

Важным аспектом налогообложения коммерческой недвижимости является обложение дохода от ее продажи налогом на добавленную стоимость (НДС). Этот налог добавляет существенную нагрузку, но применяется не во всех случаях. НДС возникает в зависимости от суммы доходов и системы налогообложения, в которой находится собственник. Это требует внимательного подхода к налоговому планированию при продаже коммерческой недвижимости.

Еще одной значительной особенностью является фиксированный налоговый вычет. В случае с жилой недвижимостью этот вычет составляет 1 млн рублей, в то время как для коммерческой недвижимости он ограничен 250 000 рублей. Фиксированный вычет применяется в тех случаях, когда собственник не может документально подтвердить свои расходы на приобретение объекта. В таких ситуациях вычет значительно меньше, что приводит к большей налоговой нагрузке.

Владельцы торговых помещений на первых этажах часто сталкиваются с рядом затруднений в налогообложении. Одной из распространенных проблем является выбор наиболее экономически выгодного варианта налогообложения при продаже недвижимости. Как правило, при продаже недвижимости, будь то коммерческой или жилой, существует несколько вариантов, но многие собственники пренебрегают тщательным анализом и попадают под высокую налоговую нагрузку и проверки налоговых органов. В результате возникает множество вопросов и недопониманий: почему возник тот или иной налог и как его можно было бы избежать. Это приводит к судебным разбирательствам и дополнительным затратам.

Существует также убеждение среди владельцев коммерческой недвижимости, что на нее распространяются те же сроки владения, что и на жилую. Однако это не так. Если коммерческая недвижимость используется в бизнесе, то сроки владения не имеют значения при продаже, и налоговые обязательства возникают в любом случае. Это приводит к неожиданным налоговым проверкам и недовольству собственников, которые не подготовили сделку должным образом для оптимизации налоговой нагрузки.

Размещение в коммерческом помещении алкомаркета также имеет свои нюансы. Налогообложение зависит не от конкретного арендатора, а от назначения помещения. Торговые помещения, к которым относятся и алкомаркеты, обычно имеют более высокую кадастровую стоимость по сравнению с общественно-бытовыми или складскими помещениями в том же здании. Это связано с тем, что торговля и общепит традиционно оцениваются дороже, что увеличивает налоговую нагрузку на собственника.

В 2024 году и в будущем возможно ожидание некоторых изменений в налоговом законодательстве, которые могут повлиять на владельцев коммерческой недвижимости. Например, президент анонсировал увеличение налога на доходы физических лиц (НДФЛ), которое будет дифференцированным, что означает рост налоговой нагрузки. Также произошла переоценка кадастровой стоимости, и с 1 января 2024 года новая кадастровая стоимость вступила в силу, что уже повлияло на расчет имущественных налогов. Владельцы коммерческой недвижимости, являющиеся юридическими лицами, уже почувствовали это изменение в первом квартале, тогда как физические лица ощутят его только в 2025 году, когда придет время уплаты налогов за 2024 год.

Также стоит отметить, что рост НДФЛ будет касаться физических лиц, которые продают коммерческую недвижимость, находясь на общем режиме налогообложения. Это приведет к увеличению налоговой нагрузки при продаже таких объектов. Какие именно ставки будут введены и как это повлияет на рынок коммерческой недвижимости, станет ясно позже, когда проект будет представлен».

T.ME/DOMINFORM