По итогам февраля 2026 года на первичном рынке жилья в «старых» границах Москвы зафиксирована локальная ценовая коррекция. Наибольшее снижение средней стоимости квадратного метра произошло в Бабушкинском районе, где показатель уменьшился на 11,8%. Эта динамика обусловлена не столько общим падением цен, сколько изменением структуры предложения, включая активный ввод жилья по программе реновации и выход новых проектов.
Структурные факторы удешевления
Согласно данным аналитиков компании «НДВ Супермаркет недвижимости», самое существенное снижение цен в феврале было зафиксировано именно в Бабушкинском районе. Эксперты связывают это с появлением на рынке значительного объема нового жилья комфорт-класса, возведенного в рамках столичной программы реновации. Интересно, что ранее в Информационном центре правительства Москвы отмечали высокую капитализацию таких квартир: стоимость жилья в новых домах как минимум на треть выше, чем в расселяемых. Однако выход большого объема предложения в конкретном районе может временно сдерживать рост среднерыночных показателей.
Второе место по темпам снижения занял район Новогиреево, где цены уменьшились на 7,1%. Здесь ключевую роль сыграло увеличение в структуре продаж доли крупноформатных квартир, которые традиционно имеют более низкую стоимость в пересчете на квадратный метр по сравнению с малогабаритными студиями и однокомнатными лотами. Замыкают список локаций с отрицательной динамикой районы Котловка (-4,5%) и Останкинский (-4,4%), где коррекция также произошла за счет изменения типологии предлагаемого жилья. Стоит отметить, что в январе лидером по падению цен была Котловка с показателем минус 16,2%, что подтверждает волатильность показателей в зависимости от выхода новых проектов.
Общий тренд февраля
В целом по «старой» Москве средняя цена квадратного метра на первичном рынке (с учетом элитного сегмента) по итогам февраля составила 814 900 рублей, снизившись за месяц на 2,3%. Эти данные коррелируют с информацией компании «Бест-Новострой», аналитики которой зафиксировали среднюю стоимость на уровне 816 100 рублей за «квадрат», отметив снижение в сегментах комфорт-класса (на 4%) и элитного жилья (на 10%).
Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет недвижимости», в беседе с «Известиями» объяснила февральское охлаждение рыночной активностью предыдущих месяцев.
«В ноябре-январе наблюдался рост спроса и цен на первичном рынке на фоне ожидаемого ужесточения условий выдачи семейной ипотеки. Как следствие, в феврале мы видим охлаждение рынка, так как активный спрос был реализован в предыдущие месяцы», – цитирует эксперта издание.
По ее словам, для поддержания текущего уровня продаж многие застройщики вынуждены внедрять системы скидок и специальных предложений, что напрямую отражается на итоговой цене сделок, хотя и не всегда фиксируется в заявленных прайс-листах.
Данные о падении спроса подтверждают эту версию. Аналитики платформы «Движение.pф» ранее сообщали, что в январе 2026 года девелоперы реализовали на 35% меньше жилых помещений, чем в декабре 2025-го, когда были зафиксированы пиковые значения продаж за всю историю российского рынка недвижимости. В «старой» Москве падение числа зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в январе достигло 52% по сравнению с декабрем.
Контрасты столичного рынка
Несмотря на общую коррекцию средневзвешенной цены, рынок недвижимости Москвы демонстрирует высокую дифференциацию. Пока в одних районах стоимость снижается, в других она растет за счет выхода новых проектов. Например, по данным bnMAP.prо, лидером по росту цен в феврале стал Юго-Западный административный округ (ЮЗАО), где средняя цена квадратного метра подскочила на 11,3% – до 644,3 тысячи рублей. Аналитики связывают это с выводом в продажу нового элитного проекта со стоимостью «квадрата» более 2,6 миллиона рублей.
В то же время снижение цен зафиксировано в шести округах «старой» Москвы. Максимальное падение продемонстрировал Северо-Западный административный округ (СЗАО), где квартиры подешевели на 1,8%.
Резюме: период стабилизации и точечных дисконтов
Февраль 2026 года ознаменовался сменой тренда на первичном рынке жилья Москвы. После периода ажиотажного спроса, подогретого новостями об изменении ипотечных программ, наступил этап стабилизации. Зафиксированное снижение средней цены квадратного метра носит преимущественно структурный характер и связано с изменением пула предложения: выходом новых очередей строительства, в том числе по программе реновации, и изменением типологии квартир в продаже.
В краткосрочной перспективе эксперты не ожидают возобновления активного роста цен. Рынок переходит в фазу, где ключевую роль будут играть не столько объявленные прайс-листы, сколько гибкие системы скидок и индивидуальные условия сделок, предлагаемые застройщиками для поддержания спроса в условиях высокой ключевой ставки и сокращения объем льготного кредитования. Текущая ситуация требует от участников рынка тщательного анализа не только общих показателей по городу, но и структурных изменений в конкретных локациях и проектах.
