С 1 февраля 2026 года в России вступили в силу кардинальные изменения в программе «Семейная ипотека». Главное нововведение – принцип «одна льготная ипотека на одну семью» и обязательное созаемщичество супругов. Эти меры, призванные сделать программу более адресной, привели к неожиданному и рискованному побочному эффекту: на рынке недвижимости начали фиксировать случаи фиктивных разводов. Разбираемся, как работают новые правила, почему граждане идут на отчаянные меры и чем такие схемы могут обернуться.
Новые реалии семейной ипотеки
С самого своего запуска в 2018 году программа «Семейная ипотека» оставалась одним из главных драйверов рынка жилищного кредитования. По данным Минфина, за это время ей воспользовались более 1,5 млн семей. Однако высокая ключевая ставка и стремствие государства таргетировать поддержку привели к ужесточению правил.
Если раньше существовала возможность оформлять отдельные кредиты на каждого из супругов или привлекать так называемых «доноров» – родственников с детьми, которые формально соответствовали условиям программы, – то теперь эти лазейки закрыты.
Ключевые изменения, вступившие в силу 1 февраля 2026 года:
Принцип солидарности. Супруги теперь в обязательном порядке выступают как созаемщики по одному кредитному договору. Исключение сделано лишь для случаев, когда один из супругов является иностранным гражданином.
Один кредит на семью. Если один из супругов уже оформлял льготную ипотеку после 23 декабря 2023 года, то для получения новой необходимо не только полностью погасить предыдущий кредит, но и чтобы в семье появился еще один ребенок.
Запрет «донорства». Больше нельзя включать в сделку третьих лиц, имеющих детей, для получения льготной ставки, если только они не требуются для увеличения совокупного дохода семьи-заемщика.
Суть схемы: развод как способ обойти лимиты
Новые ограничения, особенно запрет на получение двух кредитов в рамках одной семьи, стали серьезным препятствием для тех, кто хочет улучшить жилищные условия, но упирается в лимиты программы. Напомним, максимальная сумма кредита по «Семейной ипотеке» составляет 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн рублей для остальных регионов.
Этих денег зачастую недостаточно для покупки просторного семейного жилья, особенно в столичных регионах. В поисках выхода граждане стали обращаться к схеме фиктивного развода.
Как пояснил эксперт рынка ИЖС, основатель строительной компании Rudom Константин Пулькин, обходной маневр выглядит следующим образом: после официального расторжения брака один ребенок остается с одним родителем, второй – с другим. Формально образуются две отдельные семьи с детьми, каждая из которых получает законное право на льготную ипотеку в пределах установленного лимита.
«Такие заказчики уже появляются: некоторые приходят на этапах, когда развод в процессе, и параллельно готовят сделку по дому и участку», – сообщил Константин Пулькин.
Эксперт считает, что происходящее является прямым следствием непродуманной, с точки зрения финансовой доступности, конструкции программы.
«Логика простая: если лимит объективно не соответствует реальной стоимости дома под семью, часть людей начинает искать юридические лазейки. В этом смысле фиктивные разводы – не мода, а попытка дотянуться до недостающего финансирования в условиях, когда рыночная ипотека из-за ставок стала малодоступной», – заключил Константин Пулькин.
Большие риски «бумажной» свободы
Несмотря на кажущуюся привлекательность (получить фактически двойное финансирование на льготных условиях), эксперты единодушны: фиктивный развод – это крайне опасная стратегия. Риски для бывших супругов многократно возрастают.
Внимание банков и отмена льготной ставки
Банки, являясь ключевыми операторами госпрограмм, прекрасно осведомлены о новых схемах и обладают инструментами для их выявления. По словам эксперта рынка недвижимости, автора Телеграм-канала «Риелторская академия» Андрея Сердюка, хотя сам по себе развод законом не запрещен, использование его для обхода условий госпрограммы может быть расценено кредитной организацией как мошенничество или злоупотребление правом.
«Сам по себе развод законом не запрещен, но семейная ипотека является государственной программой, и банки внимательно следят за тем, чтобы ее условия не обходили. Если банк поймет, что супруги развелись только формально, чтобы получить еще одну льготную ипотеку, он может пересмотреть условия кредита. Чаще всего это означает отмену льготной ставки и перевод ипотеки на обычную рыночную ставку», – отметил специалист.
Учитывая, что рыночные ставки в начале 2026 года остаются на запретительно высоком уровне (20-22% годовых), такое повышение сделает обслуживание кредита невозможным для большинства семей.
Усиленный скоринг и проверка истории
Кредитные организации уже отреагировали на новые правила усилением проверок. Как отмечают опрошенные изданием «Эксперт Юг» специалисты, банки теперь тщательнее анализируют не только доходы, но и семейные связи заемщиков, а также историю получения льготных программ.
«Кроме того, сейчас кредитные организации намного внимательнее проверяют заемщиков: смотрят семейные связи, историю получения льготных программ и источники средств. Поэтому такие схемы становятся все более рискованными и не всегда приводят к одобрению ипотеки», – подытожил Андрей Сердюк.
Правовые последствия: уроки судебной практики
Риски фиктивных разводов выходят далеко за рамки ипотечного договора. Показательна позиция Верховного суда РФ, который в своих определениях неоднократно указывал на необходимость оценки добросовестности поведения участников сделок. В одном из дел, изученных РАПСИ, ВС РФ отметил, что суды обязаны учитывать подозрительное поведение родственников должника, в том числе оформление развода за несколько дней до обращения банка в суд.
Хотя это дело касалось банкротства, логика суда применима и к ипотечным спорам. Если банк докажет в суде, что развод был фиктивным и единственной его целью было получение госсубсидии, это может стать основанием не только для изменения условий кредита, но и для признания сделок недействительными.
Эксперт по недвижимости Ольга Ефремова в беседе с News.ру также предупреждала о юридических последствиях. По ее словам, определение того, приобреталась ли квартира для личного пользования или в обход правил, достаточно просто для контролирующих органов, и при выявлении нарушений ипотечная ставка повышается до рыночного уровня.
Прецеденты «донорства» и разводов
Рынок уже проходил через похожие испытания. Риелторы отмечают, что в период высоких ставок интерес к обходным схемам, включая привлечение «доноров» с детьми, резко возрастает. Однако, как показывает практика, такие истории часто заканчиваются печально: от испорченной кредитной истории до потери жилья и судебных тяжб между бывшими родственниками, которые формально стали совладельцами.
Доступность жилья в поисках баланса
Новые правила игры по «Семейной ипотеке» ужесточили контроль, но не решили главную проблему – несоответствие рыночных цен на жилье и доступных лимитов кредитования. Введение принципа «одна семья – одна ипотека» действительно пресекает массовые злоупотребления, делая программу более справедливой по отношению к тем, кто еще не воспользовался господдержкой.
Однако, как справедливо заметил Константин Пулькин, фиктивные разводы – это не прихоть, а вынужденная мера для семей, которым не хватает государственного лимита для покупки дома, а рыночные ставки делают ипотеку недоступной. Пока этот дисбаланс сохраняется, спрос на «серые» схемы не исчезнет.
Для профессиональных участников рынка недвижимости это сигнал к тому, чтобы усилить разъяснительную работу с клиентами. Необходимо доносить, что сиюминутная выгода от обхода правил может обернуться финансовой катастрофой в долгосрочной перспективе. Банки, со своей стороны, продолжат совершенствовать системы мониторинга, делая ставку на качество, а не количество заемщиков. В этих условиях единственно безопасным путем остается поиск легальных комбинаций – использование рыночной части в комбинированной ипотеке, применение материнского капитала или региональных субсидий.
