Ситуация на рынке вторичной недвижимости в 2026 году продолжает осложняться из-за так называемых «бабушкиных схем». Речь идет не только о пожилом возрасте продавцов, но о сделках, где собственник юридически дееспособен, однако находится в уязвимом положении: имеет проблемы со здоровьем, зависимостями или испытывает психологическое давление. Как пояснила «Газете.ру» эксперт по недвижимости, основатель агентства «Любимое» София Любимова, количество таких мошенничеств резко не выросло, но рынок кардинально изменил реакцию на них.
«Раньше такие сделки проходили тихо и быстро, а теперь ситуация иная, – цитирует Любимову издание. – Просто риски стали заметнее». Ключевым фактором этих изменений стал резонанс вокруг истории с квартирой певицы Ларисы Долиной, проданной в 2024 году за 112 млн рублей, а затем возвращенной продавцу по решению суда, что оставило покупателя и без жилья, и без денег. В декабре 2025 года Верховный суд РФ, по сути, поддержал этот подход, указав на необходимость защиты стороны, находящейся под влиянием заблуждения или давления, что создало важный прецедент для пересмотра аналогичных дел.
Банковский стоп-лист и бдительность нотариусов
Первыми на новые риски отреагировали банки и нотариат. Как отмечает София Любимова, финансовые организации все чаще отказывают в сопровождении сделок, где фигурирует одинокий пожилой продавец, настаивающий на срочной продаже. Формально отказы формулируются стандартно, но фактически такие квартиры попадают в разряд «токсичных» активов из-за высокого риска будущего судебного оспаривания.
Нотариусы, в свою очередь, ужесточили процедуры проверки. В Федеральной нотариальной палате подчеркивают, что ключевая задача специалиста – убедиться в «сделкоспособности» человека, то есть в его способности понимать значение своих действий. Теперь, по словам Любимовой, нотариусы все чаще проводят личные беседы с продавцом наедине, записывают разговоры, а в ряде случаев и вовсе отказываются удостоверять договор, даже если все документы формально в порядке. Год назад такая практика была исключением, сегодня она становится нормой. Это напрямую связано с изменением судебной практики и желанием нотариусов обезопасить себя от возможных претензий.
Покупатели уходят в новостройки, а суды пересматривают прошлое
Изменение правил игры привело к трансформации покупательского поведения. Граждане, опасаясь многолетних тяжб, все чаще отказываются от приобретения квартир на вторичном рынке, если в сделке участвует пожилой собственник, присутствуют доверенности или запутанные семейные обстоятельства. Как констатирует риелтор, многие клиенты предпочитают переплатить за новостройку, чтобы гарантированно избежать проблем в будущем. Это создает дополнительное давление на сегмент готового жилья: квартиры в старом фонде продаются дольше и с существенным дисконтом даже после самой тщательной юридической проверки.
Ключевую роль в происходящих процессах играет судебная система. Суды все реже ограничиваются формальным изучением договора и выписки из ЕГРН. При рассмотрении споров теперь тщательно анализируются обстоятельства жизни продавца до и после сделки, движение денежных средств и причины, побудившие к срочной продаже.
«Это не резкий всплеск, а медленная волна, которая только набирает силу, – предупреждает Любимова. – Оспариваются сделки двух, трех, а иногда и пятилетней давности, которые раньше считались закрытыми».
Суды встают на сторону уязвимых продавцов даже при малейших признаках давления, что дестабилизирует рынок для добросовестных приобретателей.
Период охлаждения и профессиональные стандарты
На фоне растущей напряженности государство предлагает системные решения. В Генпрокуратуре РФ предложили ввести обязательный «период охлаждения» для сделок с недвижимостью – приостановку регистрации прав на срок до семи дней при подозрительных сделках, чтобы пресечь мошенничество с «пороком воли» продавца. Глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков сообщил, что соответствующие меры могут быть приняты уже в первом квартале 2026 года. Среди них – обязательная фиксация перевода средств только на счет продавца и полный отказ от наличных расчетов при сделках с жильем.
Кроме того, обсуждается введение профессиональных требований к риелторам, включая наличие высшего образования и отсутствие судимости за экономические преступления, что должно повысить прозрачность рынка. Сам Росреестр также активизировал разъяснительную работу, рекомендуя собственникам вносить в ЕГРН запись о невозможности регистрации без личного участия, а покупателям – тщательно проверять историю объекта и запрашивать расширенные выписки.
Проблема не только российская
Проблема уязвимости пожилых продавцов на рынке недвижимости актуальна не только для России. Исследование Центра пенсионных исследований Бостонского колледжа (США) показало, что продавцы в возрасте 80 лет теряют в среднем около 20 000 долларов на сделке по сравнению с более молодыми собственниками. Аналитики связывают это с ухудшением физического состояния жилья, которое пожилые люди не всегда могут адекватно оценить, а также с практикой «частных» (pocket) листингов, когда агенты предлагают дом ограниченному кругу инвесторов, минуя открытый рынок и снижая конкуренцию. Эксперты советуют пожилым продавцам привлекать к сделке родственников или доверенных лиц и настаивать на публичном листинге для максимизации цены.
Адаптация через страх: новые инструменты защиты
Российский рынок вторичного жилья пытается адаптироваться к новым условиям. По словам Софии Любимовой, профессионалы начинают внедрять более глубокие медицинские освидетельствования продавцов, использовать механизм эскроу-счетов (ранее характерный только для новостроек) и прописывать в договорах сложные условия, связанные с отсрочками платежей и правом проживания. Однако это не гарантирует полной безопасности, а лишь снижает риски.
«Это самый сложный период, потому что старые схемы становятся изощреннее, а новые еще не все научились распознавать», – резюмирует эксперт.
Рынок адаптируется через страх, и главный вывод, который делают участники: риск теперь кроется не в неверно оформленных документах, а в дисбалансе сил между сторонами. Суды и общество больше не готовы игнорировать этот дисбаланс, что в долгосрочной перспективе может привести к оздоровлению рынка, но в краткосрочной – к затягиванию сделок, падению спроса на «сложные» активы и росту судебных споров.
